22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35, 37 ve 70. maddelerinde değişiklik yaptı. Yöneticileri en çok ilgilendiren değişiklik, işletme projesine ilişkin 37. maddededir.
Neydi, ne oldu?
Önceki düzende işletme projesi yönetici tarafından yapılır, kat maliklerine bildirilir ve bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşirdi. Yeni düzenlemeyle bu yedi günlük itiraz cümlesi yürürlükten kaldırıldı.
Yeni maddeye göre:
- İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
- Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.
- Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.
Geçici projede bedel sınırı
Değişikliğin en pratik sonucu burada. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.
Yani yönetici, genel kurul onayı olmadan geçici projeyle aidatı dilediği gibi artıramaz; artış tavanı yeniden değerleme oranıdır.
Avans toplama ifadesi de değişti
Aynı Kanunla, yöneticinin görevlerini sayan 35. maddedeki avans toplama ifadesi de güncellendi. Yönetici artık işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması görevini yürütür.
Yöneticiler ne yapmalı?
- Elinizdeki projenin durumunu belirleyin. Genel kurulda onaylanmış bir işletme projeniz var mı, yoksa yalnızca yöneticinin hazırladığı bir taslakla mı ilerliyorsunuz?
- Onay için genel kurulu planlayın. Yeni düzende asıl olan kurul onayıdır; geçici proje bir köprü çözümdür.
- Bildirimi belgeleyin. İmza karşılığı teslim veya taahhütlü mektup — bildirimin ispatı önemini koruyor.
- Artış tavanına dikkat edin. Geçici projede öngördüğünüz bedeli yeniden değerleme oranıyla sınırlayın.
- Karar defterine işleyin. Onay kararı deftere yazılıp imzalanmalıdır.
Kesinleşen proje ne işe yarar?
Bu, tahsilat açısından kritik: kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Uygulamadaki karşılığı, borçlunun itirazının kaldırılması sürecinde elinizde güçlü bir belge bulunmasıdır. Ayrıntı için aidat borcu tahsilatı yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayım tarihindeki mevzuata dayanır. Somut uyuşmazlıklarda güncel mevzuatı ve hukuki danışmanlığı esas alın.