Bir sitenin bütçesi, tahsil edilemeyen aidat kadar eksiktir. Ödemeyen bir kat maliki yalnızca kendi payını değil, diğer maliklerin de yükünü artırır. İyi haber şu: kanun yöneticiye oldukça güçlü araçlar veriyor.
Gecikme tazminatı
KMK md. 20 açıktır: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Uygulamada birçok yönetim bunu hiç işletmez, sonra da “kimse zamanında ödemiyor” diye yakınır. Gecikme tazminatının düzenli ve istisnasız uygulanması, tahsilat davranışını en hızlı değiştiren tek uygulamadır. Önemli olan tutarın büyüklüğü değil, kuralın herkese eşit işletilmesidir.
Kime karşı takip yapılır?
Ortak giderden kanunen sorumlu olan kat malikidir. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Takip yetkisi ise hem yöneticide hem de diğer kat maliklerinin her birinde vardır: gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Elinizdeki en güçlü belge
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, borçlu takibe itiraz ettiğinde itirazın kaldırılması sürecinde belirleyici olur.
Pratik sonuç: işletme projeniz usulüne uygun onaylanmış ve bildirilmiş değilse, tahsilat aşamasında en güçlü kozunuzu kaybedersiniz. Karar defterinizin de düzgün tutulmuş olması gerekir.
Kademeli tahsilat yaklaşımı
Sahada işleyen sıralama şudur:
- Vade öncesi hatırlatma. Ödeme gününden birkaç gün önce SMS veya e-posta. En ucuz ve en etkili adım.
- Gecikmenin ilk haftası. Nazik ama net bir bildirim; tutar, vade ve işlemeye başlayan gecikme tazminatı belirtilir.
- İkinci ay. Yazılı ihtar. Borcun dökümü ve ödenmemesi halinde başlatılacak yasal süreç açıkça yazılır.
- Üçüncü ay. İcra takibi. Bu aşamada işletme projesi, karar defteri ve borç dökümü hazır olmalıdır.
Bu kademelerin kişiye göre değil, kurala göre işletilmesi önemlidir. “Kimden isteyip kimden istemediği” tartışması, yöneticiyi en çok yıpratan konudur.
Kayıt düzeni olmadan tahsilat olmaz
Tahsilat sorunlarının önemli bir bölümü aslında bir kayıt sorunudur. Yönetim, kimin ne kadar ödediğini banka hareketiyle eşleştiremiyorsa; ödediğini söyleyen malikle çekişme başlar ve icra süreci de zayıflar. Aidat tahakkukunun otomatik üretildiği, banka hareketlerinin otomatik çekilip alacaklarla eşleştirildiği bir düzende bu tartışma büyük ölçüde ortadan kalkar.
Çözüm Hanem'in banka entegrasyonu ve mutabakat modülü tam olarak bu iş için tasarlandı: hareketler otomatik çekilir, eşleşme önerilir, eşleşmeyen kayıtlar uyarı olarak önünüze düşer.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İcra ve dava süreçlerinde mutlaka hukuki danışmanlık alın.