ميزانية أي مجمع سكني ناقصة بمقدار رسوم الصيانة غير المحصّلة. فمالك الوحدة الممتنع عن السداد لا يزيد نصيبه وحده بل يزيد عبء بقية المالكين أيضًا. والخبر السار أن القانون يمنح المدير أدوات قوية جدًا.
تعويض التأخير
المادة 20 من قانون الملكية العقارية واضحة: مالك الوحدة الذي لا يسدد كامل حصته من المصروفات والسلف يلتزم بدفع تعويض تأخير بواقع 5% شهريًا عن الأيام التي تأخر فيها عن السداد.
في الواقع العملي، كثير من الإدارات لا تطبّق هذا البند إطلاقًا، ثم تشكو قائلة: «لا أحد يدفع في الوقت المحدد». إن التطبيق المنتظم لتعويض التأخير دون استثناء هو الإجراء الوحيد الأسرع في تغيير سلوك التحصيل. المهم ليس حجم المبلغ، بل تطبيق القاعدة على الجميع بالتساوي.
ضد من تُتخذ إجراءات المتابعة؟
المسؤول قانونًا عن النفقات المشتركة هو مالك الوحدة. ولا يمكن لمالك الوحدة أن يتنصّل من سداد هذه النفقات والدفعات المقدّمة بحجة التنازل عن حق الانتفاع بالمناطق أو المرافق المشتركة أو عدم حاجته إليها بسبب حالة وحدته.
أما صلاحية المتابعة فهي ثابتة للمدير وكذلك لكل واحد من مالكي الوحدات الآخرين: فبشأن مالك الوحدة الذي لم يسدد حصته من المصروفات أو الدفعات المقدمة، يجوز لأي من مالكي الوحدات الآخرين أو للمدير رفع دعوى واتخاذ إجراءات تنفيذ وفقًا لنظام الإدارة وهذا القانون والأحكام العامة.
أقوى مستند بحوزتك
تُعدّ مشاريع التشغيل النهائية أو قرارات جمعية مالكي الوحدات المتعلقة بمصاريف التشغيل من المستندات المنصوص عليها في الفقرة 1 من المادة 68 من قانون التنفيذ والإفلاس. ويكون ذلك حاسمًا في إجراء رفع الاعتراض عندما يعترض المدين على المتابعة.
نتيجة عملية: إذا لم يكن مشروعك التشغيلي معتمدًا ومُبلَّغًا به وفق الأصول، فستفقد أقوى أوراقك في مرحلة التحصيل. كما يجب أن يكون دفتر القرارات محفوظًا بشكل سليم.
نهج التحصيل التدريجي
التسلسل المعمول به في الميدان هو:
- تذكير قبل موعد الاستحقاق. رسالة SMS أو بريد إلكتروني قبل يوم الدفع بعدة أيام. الخطوة الأقل تكلفة والأكثر فاعلية.
- الأسبوع الأول من التأخير. إشعار مهذّب لكن واضح؛ يُحدّد فيه المبلغ وتاريخ الاستحقاق وتعويض التأخير الذي بدأ احتسابه.
- الشهر الثاني. الإنذار الكتابي. يُكتب فيه بوضوح كشف المديونية والإجراءات القانونية التي ستُتخذ في حال عدم السداد.
- الشهر الثالث. التنفيذ القضائي. في هذه المرحلة يجب أن تكون دراسة المشروع ودفتر القرارات وكشف المديونية جاهزة.
من المهم تطبيق هذه المراحل وفق القواعد لا وفق الأشخاص. فمسألة "ممن نطلب وممن لا نطلب" هي أكثر ما يُنهك مدير العقار.
لا تحصيل بدون نظام تسجيل
جزء كبير من مشكلات التحصيل هو في حقيقته مشكلة تسجيل. فإذا لم تتمكن الإدارة من مطابقة من دفع وكم دفع مع الحركة البنكية، يبدأ الخلاف مع المالك الذي يقول إنه دفع، وتضعف كذلك إجراءات التنفيذ. وفي نظام يُولَّد فيه استحقاق رسوم الصيانة تلقائيًا، وتُسحب فيه الحركات البنكية تلقائيًا وتُطابَق مع المستحقات، يختفي هذا الجدل إلى حد كبير.
صُمّمت وحدة التكامل المصرفي والمطابقة في Çözüm Hanem لهذا الغرض تحديدًا: تُسحب الحركات تلقائيًا، ويُقترح المطابق، وتظهر السجلات غير المطابقة أمامكم كتنبيهات.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة. وفي إجراءات التنفيذ والدعاوى احرصوا دائمًا على الحصول على استشارة قانونية.