السؤال "لماذا تختلف رسوم الصيانة من شقة إلى أخرى؟" هو أكثر ما يواجهه مديرو العقارات. الجواب يكمن في قانون الملكية العقارية المادة 20: بعض المصروفات تُقسَّم بالتساوي، وبعضها بنسبة الحصة في الأرض.

مقياسان مختلفان للمشاركة

إذا لم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك بين مالكي الوحدات، تكون المعايير كما يلي:

نوع المصروفمعيار التوزيع
مصروفات وسلف البواب ومسؤول التدفئة والبستاني والحارسبالتساوي
أقساط تأمين العقار الرئيسيبنسبة الحصة الأرضية
نفقات صيانة المناطق المشتركة وحمايتها وتقويتها وإصلاحهابنسبة الحصة الأرضية
مصروفات أخرى مثل مكافأة المديربنسبة الحصة الأرضية
نفقات تشغيل المرافق المشتركةبنسبة الحصة الأرضية

عبارة "اتفاق آخر" هنا مهمة: فإذا اتُّفق في لائحة الإدارة على توزيع مختلف فيُعمل به. لذلك اقرؤوا لائحة الإدارة دائمًا قبل البدء بالحساب.

مثال رقمي

لنتخيل عمارة سكنية من 20 وحدة. المصروفات الشهرية:

  • راتب البواب والتأمينات الاجتماعية (SGK): 30.000 TL → بالتساوي
  • صيانة المصعد وكهرباء المناطق المشتركة والتأمين: 20.000 TL → الحصة الأرضية

الحصة المتساوية لكل شقة: 30.000 ÷ 20 = 1.500 TL.

في الجزء الموزّع حسب الحصة الأرضية، تدفع شقة حصتها الأرضية 4% مبلغ 20.000 × 0,04 = 800 TL؛ وتدفع شقة حصتها الأرضية 6% مبلغ 20.000 × 0,06 = 1.200 TL.

النتيجة: الشقة الصغيرة 2.300 TL، والشقة الكبيرة 2.700 TL. الفرق ناتج عن تقسيم مصروف البوّاب بالتساوي. وهذه بالتحديد النقطة التي يعترض عليها أصحاب الشقق الكبيرة كثيرًا — مع أن هذا هو ميزان القانون.

الاستهلاك بالعدّادات يُحتسب بشكل منفصل

إذا كان القياس يتم لكل وحدة مستقلة في نظام التدفئة المركزية أو المياه المشتركة، فتُحتسب هذه الاستهلاكات وفق الاستهلاك المقيس وليس كمصاريف مشتركة. وفي أنظمة التدفئة المركزية يتم التوزيع وفق الإجراء المنصوص عليه في تشريعات كفاءة الطاقة؛ تحقق من النسبة المعمول بها في نظامك مع شركة قياس حصة التدفئة لديك.

أكبر خطأ في التطبيق هو دمج استهلاك العدّاد داخل رسوم الصيانة. فعند إظهاره كبند منفصل، تقلّ الاعتراضات ويرى الوحدة الموفّرة ذلك في حسابها الخاص.

من يدفع: المستأجر أم المالك؟

المسؤول قانونًا عن النفقات المشتركة هو مالك الوحدة. وقد يتحمّل المستأجر هذا المبلغ بموجب عقد الإيجار؛ إلا أن المخاطَب من منظور الإدارة يبقى المالك. لذلك يجب أن تحتفظ في سجلاتك بكلٍّ من المستخدم الفعلي والمالك عند متابعة المديونية.

رسوم الصيانة غير المسددة

مالك الوحدة الذي لا يسدّد كامل حصته من المصروف أو الدفعة المقدمة ملزم بدفع تعويض تأخير بواقع خمسة بالمئة شهريًا عن أيام التأخير في السداد. وقد فصّلنا الإجراء في مقالنا عن التحصيل.

هذا المقال لأغراض المعلومات العامة. وفي النزاعات الفعلية تبقى العبرة بلائحة إدارة المبنى والاستشارة القانونية.