Die Frage „Warum ist die monatliche Umlage in jeder Wohnung anders?“ ist die häufigste, mit der Verwalter konfrontiert werden. Die Antwort steckt in Art. 20 des Wohnungseigentumsgesetzes: Manche Kosten werden gleichmäßig, andere nach Grundstücksanteil verteilt.
Zwei verschiedene Aufteilungsmaßstäbe
Soweit zwischen den Einheitseigentümern keine andere Vereinbarung getroffen wurde, gelten folgende Maßstäbe:
| Ausgabenart | Verteilungsmaßstab |
|---|---|
| Kosten und Vorschüsse für Hausmeister, Heizer, Gärtner und Wachdienst | Zu gleichen Teilen |
| Versicherungsprämien des Grundstücks | Im Verhältnis des Miteigentumsanteils |
| Kosten für Instandhaltung, Schutz, Verstärkung und Reparatur der Gemeinschaftsflächen | Im Verhältnis des Miteigentumsanteils |
| Sonstige Ausgaben wie das Verwaltergehalt | Im Verhältnis des Miteigentumsanteils |
| Betriebskosten der Gemeinschaftseinrichtungen | Im Verhältnis des Miteigentumsanteils |
Die Formulierung „anderweitige Vereinbarung“ ist hier wichtig: Ist in der Teilungserklärung eine abweichende Verteilung vereinbart, gilt diese. Lesen Sie deshalb vor der Berechnung unbedingt Ihre Teilungserklärung.
Zahlenbeispiel
Stellen Sie sich ein Wohngebäude mit 20 Wohneinheiten vor. Monatliche Ausgaben:
- Hausmeistergehalt und SGK: 30.000 TL → gleichmäßig
- Aufzugswartung, Strom für Gemeinschaftsflächen und Versicherung: 20.000 TL → Miteigentumsanteil
Zu gleichen Teilen pro Wohnung: 30.000 ÷ 20 = 1.500 TL.
Im nach Miteigentumsanteil aufgeteilten Teil zahlt eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 4 % 20.000 × 0,04 = 800 TL; eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 6 % zahlt 20.000 × 0,06 = 1.200 TL.
Ergebnis: kleine Wohnung 2.300 TL, große Wohnung 2.700 TL. Der Unterschied entsteht durch die gleichmäßige Aufteilung der Hausmeisterkosten. Genau hiergegen legt der Eigentümer der großen Wohnung häufig Widerspruch ein — doch das ist der Maßstab des Gesetzes.
Verbräuche mit Zählern werden separat berechnet
Wird in einer Zentralheizung oder gemeinsamen Wasserversorgung pro Wohneinheit gemessen, werden diese Verbräuche nicht wie Gemeinschaftskosten, sondern nach dem gemessenen Verbrauch abgerechnet. Bei Zentralheizungen erfolgt die Verteilung nach dem Verfahren der Energieeffizienz-Gesetzgebung; bestätigen Sie den für Ihre Anlage gültigen Satz mit Ihrem Heizkostenabrechnungsunternehmen.
Der größte Fehler in der Praxis ist, den Zählerverbrauch in das Hausgeld einzurechnen. Wird er als separate Position ausgewiesen, sinken sowohl die Einsprüche, als auch die sparende Wohnung dies in ihrer eigenen Abrechnung sieht.
Zahlt der Mieter oder der Eigentümer?
Für die Gemeinschaftskosten ist gesetzlich der Wohnungseigentümer verantwortlich. Der Mieter kann diese Kosten aufgrund des Mietvertrags übernommen haben; für die Verwaltung bleibt jedoch der Eigentümer der Ansprechpartner. Daher sollten Sie in Ihren Unterlagen sowohl den tatsächlichen Nutzer als auch den Eigentümer führen.
Nicht gezahlte Hausgelder
Ein Wohnungseigentümer, der seinen Ausgaben- oder Vorschussanteil nicht vollständig zahlt, ist verpflichtet, für die Tage des Zahlungsverzugs eine Verzugsentschädigung in Höhe von monatlich fünf Prozent zu leisten. Den Ablauf haben wir in unserem Beitrag zum Forderungseinzug ausführlich beschrieben.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Bei konkreten Streitfällen sind Ihre Teilungserklärung und eine rechtliche Beratung maßgeblich.