Das Budget einer Wohnanlage ist genau um die nicht eingezogenen Umlagen zu niedrig. Ein zahlungsunwilliger Eigentümer erhöht nicht nur seinen eigenen Anteil, sondern auch die Last der anderen Eigentümer. Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt dem Verwalter recht starke Instrumente an die Hand.

Verzugsentschädigung

§ 20 des türkischen Wohnungseigentumsgesetzes (KMK) ist eindeutig: Ein Wohnungseigentümer, der seinen Anteil an Kosten und Vorschüssen nicht vollständig zahlt, schuldet für die Tage des Zahlungsverzugs eine Verzugsentschädigung in Höhe von monatlich fünf Prozent.

In der Praxis wenden viele Verwaltungen dies gar nicht an und beklagen sich anschließend, dass „niemand pünktlich zahlt“. Die konsequente und ausnahmslose Anwendung des Verzugsschadensersatzes ist die einzige Maßnahme, die das Zahlungsverhalten am schnellsten verändert. Entscheidend ist nicht die Höhe des Betrags, sondern dass die Regel für alle gleichermaßen gilt.

Gegen wen wird die Vollstreckung betrieben?

Für die Gemeinschaftskosten ist gesetzlich der Wohnungseigentümer verantwortlich. Der Wohnungseigentümer kann sich der Zahlung dieses Kosten- und Vorschussanteils nicht dadurch entziehen, dass er auf das Nutzungsrecht an gemeinschaftlichen Flächen oder Einrichtungen verzichtet oder geltend macht, er benötige deren Nutzung aufgrund des Zustands seines Sondereigentums nicht.

Die Verfolgungsbefugnis liegt sowohl beim Verwalter als auch bei jedem einzelnen der übrigen Wohnungseigentümer: Gegen einen Wohnungseigentümer, der seinen Ausgaben- oder Vorschussanteil nicht zahlt, kann von jedem der übrigen Wohnungseigentümer oder vom Verwalter nach der Teilungserklärung, diesem Gesetz und den allgemeinen Vorschriften Klage erhoben und ein Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet werden.

Ihr stärkstes Argument

Beschlossene Wirtschaftspläne oder Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu den Bewirtschaftungskosten gelten als Urkunden im Sinne von Artikel 68 Absatz 1 des türkischen Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzgesetzes. Dies ist entscheidend, wenn der Schuldner Widerspruch gegen die Vollstreckung einlegt und dieser aufgehoben werden soll.

Praktisches Ergebnis: Wenn Ihr Betriebsprojekt nicht ordnungsgemäß genehmigt und angezeigt wurde, verlieren Sie in der Beitreibungsphase Ihren stärksten Trumpf. Auch Ihr Beschlussbuch muss ordnungsgemäß geführt werden.

Abgestufte Beitreibung

Vor Ort gilt folgende Reihenfolge:

  1. Erinnerung vor Fälligkeit. Einige Tage vor dem Zahlungstermin per SMS oder E-Mail. Der günstigste und wirksamste Schritt.
  2. Die erste Woche des Verzugs. Eine höfliche, aber klare Mitteilung; Betrag, Fälligkeit und die beginnenden Verzugszinsen werden genannt.
  3. Zweiter Monat. Schriftliche Mahnung. Die Forderungsaufstellung und das bei Nichtzahlung einzuleitende rechtliche Verfahren werden klar benannt.
  4. Dritter Monat. Zwangsvollstreckung. In dieser Phase müssen das Betriebsprojekt, das Beschlussbuch und die Forderungsaufstellung vorliegen.

Wichtig ist, dass diese Stufen nicht nach Person, sondern nach Regel angewendet werden. Die Diskussion darüber, „von wem man etwas verlangt und von wem nicht“, ist der Punkt, der den Verwalter am meisten zermürbt.

Ohne geordnete Buchführung gibt es keinen Zahlungseingang

Ein großer Teil der Zahlungsprobleme ist in Wahrheit ein Erfassungsproblem. Wenn die Verwaltung nicht abgleichen kann, wer wie viel gezahlt hat, entsteht Streit mit dem Eigentümer, der angibt, gezahlt zu haben – und auch das Mahnverfahren wird geschwächt. In einem System, in dem die Wartungsgebühr automatisch gebucht und Bankbewegungen automatisch abgerufen und mit den Forderungen abgeglichen werden, verschwindet diese Diskussion weitgehend.

Das Bankanbindungs- und Abstimmungsmodul von Çözüm Hanem wurde genau dafür entwickelt: Umsätze werden automatisch abgerufen, Zuordnungen vorgeschlagen, nicht zugeordnete Buchungen erscheinen als Warnung vor Ihnen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Bei Vollstreckungs- und Gerichtsverfahren sollten Sie unbedingt rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.