“Aidat neden her dairede farklı?” sorusu, yöneticilerin en çok karşılaştığı sorudur. Cevap Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20'de saklı: bazı giderler eşit, bazıları arsa payı oranında paylaşılır.
İki farklı paylaşım ölçüsü
Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa ölçüler şöyledir:
| Gider türü | Paylaşım ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve avansı | Eşit olarak |
| Anagayrimenkulün sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı gibi diğer giderler | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Buradaki “başka türlü anlaşma” ifadesi önemlidir: yönetim planında farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa o uygulanır. Bu yüzden hesaplamaya başlamadan önce mutlaka yönetim planınızı okuyun.
Sayısal örnek
20 daireli bir apartman düşünelim. Aylık giderler:
- Kapıcı maaşı ve SGK: 30.000 TL → eşit
- Asansör bakımı, ortak alan elektriği ve sigorta: 20.000 TL → arsa payı
Eşit paylaşılan kısım her daire için: 30.000 ÷ 20 = 1.500 TL.
Arsa payıyla paylaşılan kısımda, arsa payı %4 olan bir daire 20.000 × 0,04 = 800 TL; arsa payı %6 olan bir daire 20.000 × 0,06 = 1.200 TL öder.
Sonuç: küçük daire 2.300 TL, büyük daire 2.700 TL. Aradaki fark, kapıcı giderinin eşit paylaşılmasından kaynaklanır. Büyük daire sahibinin sıkça itiraz ettiği nokta da burasıdır — oysa kanunun ölçüsü budur.
Sayaçlı tüketimler ayrı hesaplanır
Merkezi ısıtma veya ortak su sisteminde bağımsız bölüm başına ölçüm yapılıyorsa bu tüketimler ortak gider gibi değil, ölçülen tüketime göre yansıtılır. Merkezi ısıtma sistemlerinde paylaşım, enerji verimliliği mevzuatındaki usule göre yapılır; kendi sisteminiz için geçerli oranı ısı payı ölçüm firmanızla teyit edin.
Uygulamadaki en büyük hata, sayaç tüketimini aidatın içine gömmektir. Ayrı satır olarak gösterildiğinde hem itiraz azalır hem de tasarruf eden daire bunu kendi hesabında görür.
Kiracı mı, malik mi öder?
Ortak giderden kanunen sorumlu olan kat malikidir. Kiracı, kira sözleşmesi gereği bu bedeli üstlenmiş olabilir; ancak yönetim açısından muhatap malik olmaya devam eder. Bu nedenle borç takibinde hem fiilen kullananı hem maliki kaydınızda tutmalısınız.
Ödenmeyen aidat
Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Süreci tahsilat yazımızda ayrıntılandırdık.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planınız ve hukuki danışmanlık esastır.