Bina yönetimi, çoğu insanın gönüllü olarak ve hazırlıksız girdiği bir iştir. Oysa yöneticinin sorumluluğu kanunen hafif değildir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Bu yazı, yeni seçilmiş bir yöneticinin ilk üç ayda yapması gerekenleri sırasıyla anlatıyor.

1. hafta: Devir teslim

Eski yönetimden şu belgeleri eksiksiz teslim alın:

  • Noter tasdikli karar defteri ve işletme defteri
  • Banka hesap ekstreleri ve kasa bakiyesi
  • Kat maliki bazında güncel borç–alacak listesi
  • Yürürlükteki yönetim planı
  • Tedarikçi sözleşmeleri: asansör bakım, temizlik, güvenlik, sigorta
  • Personel özlük dosyaları ve SGK kayıtları
  • Devam eden icra takibi ve dava dosyaları

Devir teslimi mutlaka bir tutanakla yapın ve iki taraf da imzalasın. En sık yaşanan anlaşmazlık, “kasada ne kadar vardı” tartışmasıdır.

2–3. hafta: Mevcut durumu çıkarın

Üç tablo hazırlayın:

  • Bağımsız bölüm listesi: Daire no, malik, fiilen kullanan, arsa payı, m². Arsa payını tapu kaydından doğrulayın — gider paylaşımının yasal temeli budur.
  • Borç yaşlandırma: Kim, ne kadar, kaç aydır borçlu?
  • Sabit gider takvimi: Hangi fatura ayın kaçında geliyor?

1. ay: İşletme projesi

Yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren belgeye işletme projesi denir. 7579 sayılı Kanunla 2026'da yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Projede özellikle şunlar gösterilir: bir yıllık yönetimde tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine KMK md. 20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı. Ayrıntılar için 2026 değişikliği yazımıza bakın.

2. ay: Tahsilat düzenini kurun

Tahsilatta üç ilke işi kolaylaştırır:

  1. Tek hesap: Tüm ödemeler yönetim hesabına gelsin. Elden tahsilat istisna olsun ve mutlaka makbuzla belgelensin.
  2. Otomatik hatırlatma: Vade gününden önce gönderilen SMS veya e-posta, gecikmelerin önemli bir bölümünü daha doğmadan önler.
  3. Erken müdahale: İki ayı geçen borçlar kendiliğinden düzelmez. Yasal tahsilat yollarını baştan bilin.

3. ay: Şeffaflık

Yöneticiye duyulan güvensizliğin kaynağı neredeyse her zaman aynıdır: kat maliki paranın nereye gittiğini göremez. Aylık olarak gelir–gider özetini, kasa ve banka bakiyesini, borçlu sayısını paylaşın. Sakinin kendi borcunu ve site bütçesini telefonundan görebildiği yapılarda hem itiraz hem gecikme belirgin biçimde azalır.

Yıl boyunca takvimde kalması gerekenler

  • Olağan toplantı: Yönetim planında zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde.
  • Asansör: Aylık bakım ve yıllık kontrol (KMK md. 35/l).
  • Sigorta: Poliçe yenileme tarihi.
  • Karar defteri: Her kurul kararı deftere yazılır ve imzalanır.
  • Denetim: Denetçi raporu yıllık toplantıya sunulur.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planınız ve hukuki danışmanlık esastır.