Bina idarəetməsi, çox insanın könüllü və hazırlıqsız girdiyi bir işdir. Halbuki idarəçinin məsuliyyəti qanunən yüngül deyil: idarəçi, mənzil sahiblərinə qarşı eynilə bir vəkil kimi məsuliyyət daşıyır (KMK md. 38). Bu yazı, yeni seçilmiş bir idarəçinin ilk üç ayda etməli olduqlarını ardıcıl olaraq izah edir.
1. həftə: Təhvil-təslim
Köhnə idarəetmədən aşağıdakı sənədləri tam şəkildə təhvil alın:
- Notariat təsdiqli qərar dəftəri və işletmə dəftəri
- Bank hesab çıxarışları və kassa qalığı
- Mülk sahibi üzrə cari borc–alacaq siyahısı
- Qüvvədə olan idarəetmə planı
- Təchizatçı müqavilələri: lift texniki xidməti, təmizlik, təhlükəsizlik, sığorta
- Personal özlük dosyaları və SGK qeydləri
- Davam edən icra icraatı və məhkəmə işləri
Təhvil-təslimi mütləq protokolla həyata keçirin və hər iki tərəf imzalasın. Ən çox yaşanan mübahisə “kassada nə qədər var idi” mübahisəsidir.
2–3. həftə: Mövcud vəziyyəti müəyyən edin
Üç cədvəl hazırlayın:
- Ayrıca mülk siyahısı: Mənzil nömrəsi, mülk sahibi, faktiki istifadəçi, torpaq payı, m². Torpaq payını torpaq reyestrindən təsdiqləyin — xərc bölgüsünün hüquqi əsası budur.
- Borc yaşlandırılması: Kim, nə qədər, neçə aydır borcludur?
- Sabit xərc təqvimi: Hansı faktura ayın hansı günü gəlir?
1. ay: İstismar layihəsi
İllik təxmini gəlir və xərcləri göstərən sənədə istismar layihəsi deyilir. 7579 saylı Qanunla 2026-cı ildə edilən dəyişiklikdən sonra istismar layihəsi mülk sahiblərinin ümumi yığıncağında təsdiqlənir. Yığıncaq tərəfindən qəbul edilmiş layihə yoxdursa, idarəçi gecikmədən müvəqqəti istismar layihəsi hazırlayır; layihə mülk sahiblərinə imza qarşılığında və ya sifarişli məktubla bildirilir və ən geci üç ay ərzində olduğu kimi və ya dəyişdirilərək qəbul edilməsi barədə ümumi yığıncaqda qərar qəbul olunur.
Layihədə xüsusilə bunlar göstərilir: bir illik idarəetmədə təxmini gəlir və xərc məbləğləri, bütün xərclərdən hər mülk sahibinə KMK md. 20 əsaslarına görə düşəcək təxmini məbləğ və hər mülk sahibinin verməli olduğu avans məbləği. Təfərrüatlar üçün 2026 dəyişikliyi yazımıza baxın.
2. ay: Yığım sistemini qurun
Tahsılatda üç prinsip işi asanlaşdırır:
- Tək hesab: Bütün ödənişlər idarəetmə hesabına gəlsin. Əl ilə təhsilat istisna olsun və mütləq qəbzlə sənədləşdirilsin.
- Avtomatik xatırlatma: Ödəniş günündən əvvəl göndərilən SMS və ya e-poçt gecikmələrin mühüm hissəsini hələ yaranmadan qarşısını alır.
- Erkən müdaxilə: İki ayı keçən borclar öz-özünə düzəlmir. Qanuni yığım yollarını əvvəlcədən bilin.
3. ay: Şəffaflıq
İdarəçiyə qarşı etimadsızlığın mənbəyi demək olar ki, həmişə eynidir: mülk sahibi pulun hara getdiyini görə bilmir. Aylıq olaraq gəlir–xərc xülasəsini, kassa və bank balansını, borclu sayını paylaşın. Sakinin öz borcunu və obyekt büdcəsini telefonundan görə bildiyi quruluşlarda həm etiraz, həm də gecikmə nəzərəçarpacaq dərəcədə azalır.
İl boyu təqvimdə qalmalı olanlar
- Adi iclas: İdarəetmə planında vaxt göstərilməyibsə, hər təqvim ilinin ilk ayı ərzində.
- Lift: Aylıq baxım və illik yoxlama (KMK maddə 35/l).
- Sığorta: Polis yenilənmə tarixi.
- Qərar dəftəri: Hər idarə heyəti qərarı dəftərə yazılır və imzalanır.
- Yoxlama: Auditor hesabatı illik yığıncağa təqdim olunur.
Bu yazı ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Konkret mübahisələrdə idarəetmə planınız və hüquqi məsləhət əsasdır.