Site yönetimi, birden fazla bina veya bağımsız bölümden oluşan bir yaşam alanının ortak giderlerinin, ortak alanlarının ve ortak kararlarının yasal çerçevede yürütülmesidir. Türkiye'de bu çerçeveyi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çizer.

Uygulamada çoğu site, işin sadece “aidat toplamak” olduğunu düşünerek başlar ve birkaç ay içinde tahsilat, mutabakat, karar defteri ve şeffaflık sorunlarıyla karşılaşır. Bu yazıda site yönetiminin gerçekte neleri kapsadığını, hangi kararın hangi çoğunlukla alındığını ve nerede hata yapıldığını anlatıyoruz.

Site yönetimi kimlerden oluşur?

KMK'ya göre yönetim üç organdan oluşur:

  • Kat malikleri kurulu: En yetkili organ. Bütçeyi onaylar, yöneticiyi seçer, ortak alan kararlarını alır.
  • Yönetici (veya üç kişilik yönetim kurulu): Kurul kararlarını uygulayan icra organı. Kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir.
  • Denetçi: Yöneticinin hesaplarını denetler.

Önemli bir ayrıntı: anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir (KMK md. 34). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl olağan toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Site mi, apartman mı? “Toplu yapı” farkı

Tek parselde tek bir bina varsa klasik kat mülkiyeti hükümleri işler. Birden fazla parsel ve blok bir arada planlanmışsa devreye KMK'nın toplu yapı hükümleri (md. 66–74) girer. Toplu yapıda üç katmanlı bir yapı vardır: blok kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu.

Bu ayrım pratikte çok şey değiştirir. Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında aksi belirtilmemişse en geç iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Klasik kat mülkiyetinde ise olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı içindedir (KMK md. 29). Toplu yapıya özgü kuralları ve 2026'da değişen oy oranını toplu yapı yazımızda ele aldık.

Yöneticinin yasal görevleri

KMK md. 35 yöneticinin görevlerini tek tek sayar. Öne çıkanlar:

  • Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
  • Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
  • Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
  • Ödemelerin kabulü, yönetimden doğan borçların ödenmesi ve avansın toplanması
  • Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması
  • Toplanan paraların muteber bir bankada tutulması — hesap, yöneticinin kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle açılır
  • Asansörlerin aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması

Son maddeye özellikle dikkat edin: asansör bakımı yöneticinin kişisel tercihi değil, kanunda açıkça sayılan bir görevdir.

Ortak giderler nasıl paylaşılır?

Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa KMK md. 20 iki farklı ölçü kullanır:

  • Eşit olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans.
  • Arsa payı oranında: Sigorta primleri; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Bir kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz. Konuyu sayısal örneklerle aidat hesaplama rehberimizde ele aldık.

En sık yapılan beş hata

  1. Karar defterinin usulüne uygun tutulmaması. Kararlar; birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır (KMK md. 32).
  2. Site kasasıyla şahsi hesabın karışması. Ayrı hesap ve ayrı muhasebe şarttır.
  3. İşletme projesinin hazırlanmaması. 2026'daki kanun değişikliğiyle bu konudaki usul değişti; yeni düzeni burada anlattık.
  4. Gecikme tazminatının hiç uygulanmaması. Ödemeyi geciktiren kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
  5. Tahsilat kaydının banka hareketiyle eşleştirilmemesi. Yıl sonunda kasası tutmayan sitelerin neredeyse tamamında sebep budur.

Manuel yönetimden dijitale geçiş

Küçük bir apartmanda defter ve tablo yetebilir. Bağımsız bölüm sayısı arttıkça tahakkuk, tahsilat, sayaç okuma, gider ve raporlama zinciri elle taşınamaz hale gelir. Bu noktada bir site yönetim programı, aidatı otomatik tahakkuk ettirip banka hareketleriyle eşleştirerek yöneticinin üzerindeki yükün büyük kısmını devralır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planınız ve hukuki danışmanlık esastır.