Sayt idarəetməsi bir neçə bina və ya ayrıca mülk vahidindən ibarət yaşayış sahəsinin ümumi xərclərinin, ümumi sahələrinin və ümumi qərarlarının hüquqi çərçivədə həyata keçirilməsidir. Türkiyədə bu çərçivəni 634 saylı Mülkiyyət Məcəlləsi (KMK) müəyyən edir.

Təcrübədə çoxu yaşayış kompleksi işin yalnız “aidat yığmaq” olduğunu düşünərək başlayır və bir neçə ay ərzində yığım, uzlaşma, qərar protokolu və şəffaflıq problemləri ilə üzləşir. Bu yazıda yaşayış kompleksi idarəçiliyinin əslində nələri əhatə etdiyini, hansı qərarın hansı səs çoxluğu ilə qəbul edildiyini və harada səhv edildiyini izah edirik.

Bina idarəçiliyi kimlərdən ibarətdir?

KMK-ya görə idarəetmə üç orqandan ibarətdir:

  • Mənzil sahibləri yığıncağı: Ən səlahiyyətli orqan. Büdcəni təsdiqləyir, idarəçini seçir, ümumi sahə qərarlarını qəbul edir.
  • İdarəçi (və ya üç nəfərlik idarə heyəti): Məclis qərarlarını icra edən orqan. Mülk sahibləri arasından və ya kənardan seçilə bilər.
  • Auditor: İdarəçinin hesablarını yoxlayır.

Vacib bir məqam: əsas daşınmaz əmlakda səkkiz və ya daha çox ayrı bölmə varsa, idarəçinin təyin edilməsi məcburidir (KMK md. 34). İdarəçi mülk sahiblərinin həm say, həm də torpaq payı baxımından çoxluğu ilə təyin edilir və hər il növbəti iclasda yenidən təyin olunur; keçmiş idarəçi yenidən təyin edilə bilər.

Kompleks, yoxsa bina? “Çoxbloklu yaşayış sahəsi” fərqi

Tək parsellə tək bir bina varsa klassik mülkiyyət hüququ müddəaları işləyir. Birdən çox parsellə və blok bir yerdə planlanmışsa, KMK-nın toplu tikili müddəaları (md. 66–74) qüvvəyə minir. Toplu tikilidə üç qatlı bir quruluş var: blok mülk sahibləri məclisi, ada nümayəndələr məclisi və toplu tikili nümayəndələr məclisi.

Bu fərq praktikada çox şey dəyişir. Toplu tikililərdə idarəetmə planında başqa cür göstərilməyibsə, şuralar ən geci iki ildə bir, ikinci təqvim ilinin ilk ayı ərzində toplanır. Klassik mənzil mülkiyyətində isə növbəti iclas hər təqvim ilinin ilk ayı ərzindədir (KMK md. 29). Toplu tikiliyə xas qaydaları və 2026-cı ildə dəyişən səs nisbətini toplu tikili yazımızda nəzərdən keçirdik.

İdarəçinin qanuni vəzifələri

KMK md. 35 idarəçinin vəzifələrini bir-bir sadalayır. Önə çıxanlar:

  • Mülk sahibləri yığıncağı tərəfindən verilən qərarların yerinə yetirilməsi
  • Əsas daşınmaz əmlakın təyinatına uyğun istifadəsi, qorunması, baxımı və təmiri üçün lazımi tədbirlərin görülməsi
  • Əsas daşınmaz əmlakın sığorta etdirilməsi
  • Ödənişlərin qəbulu, idarəetmədən yaranan borcların ödənilməsi və avansın toplanması
  • Borcu ödəməyən mülk sahiblərinə qarşı məhkəmə və icra tədbirlərinin görülməsi
  • Toplanan vəsaitlərin etibarlı bir bankda saxlanması — hesab, idarəçinin öz adına, lakin əsas daşınmaz əmlakın idarəçisi statusu göstərilməklə açılır
  • Liftlərin aylıq baxımları ilə illik yoxlamalarının müvafiq texniki qaydalara uyğun şəkildə həyata keçirilməsi

Sonuncu bəndə xüsusilə diqqət yetirin: liftin texniki xidməti idarəçinin şəxsi seçimi deyil, qanunda açıq şəkildə sadalanan vəzifədir.

Ümumi xərclər necə bölüşdürülür?

Mülk sahibləri arasında başqa cür razılaşma yoxdursa, KMK md. 20 iki fərqli ölçü istifadə edir:

  • Bərabər şəkildə: Darvazabəy, qazanxana işçisi, bağban və gözətçi xərcləri ilə onlar üçün yığılacaq avans.
  • Torpaq payı nisbətində: Sığorta haqları; bütün ümumi yerlərin baxım, mühafizə, gücləndirmə və təmir xərcləri; idarəçi əmək haqqı kimi digər xərclər və ümumi obyektlərin istismar xərcləri.

Mülk sahibi ortaq yerlər və ya qurğular üzərindəki istifadə hüququndan imtina edərək və ya bunlara ehtiyacı olmadığını iddia edərək bu paydan yayına bilməz. Məsələni rəqəmsal nümunələrlə aidat hesablama təlimatımızda araşdırdıq.

Ən çox edilən beş səhv

  1. Qərar dəftərinin qaydasına uyğun aparılmaması. Qərarlar; birdən başlayıb ardıcıl gedən səhifə nömrələri daşıyan, hər səhifəsi notariat möhürü ilə təsdiqlənmiş dəftərə yazılır və toplantıda iştirak edən bütün mənzil sahibləri tərəfindən imzalanır (KMK md. 32).
  2. Sayt kassası ilə şəxsi hesabın qarışması. Ayrı hesab və ayrı mühasibatlıq vacibdir.
  3. Biznes layihəsinin hazırlanmaması. 2026-cı ildəki qanun dəyişikliyi ilə bu məsələdə prosedur dəyişdi; yeni qaydanı burada izah etdik.
  4. Gecikmə təzminatının heç tətbiq edilməməsi. Ödənişi gecikdirən mənzil sahibi, gecikdiyi günlər üçün aylıq beş faiz hesabı ilə gecikmə təzminatı ödəməyə borcludur.
  5. Təhsilat qeydinin bank hərəkəti ilə uyğunlaşdırılmaması. İlin sonunda kassası düz gəlməyən saytların demək olar ki, hamısında səbəb budur.

Əl ilə idarəetmədən rəqəmsala keçid

Kiçik bir yaşayış binasında dəftər və cədvəl kifayət edə bilər. Müstəqil bölmələrin sayı artdıqca hesablama, yığım, sayğac oxunması, xərc və hesabatlılıq zənciri əl ilə idarə oluna bilməz hala gəlir. Bu nöqtədə bir yaşayış kompleksi idarəetmə proqramı aylıq xidmət haqqını avtomatik hesablayıb bank hərəkətləri ilə uyğunlaşdıraraq idarəçinin üzərindəki yükün böyük hissəsini öz üzərinə götürür.

Bu yazı ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Konkret mübahisələrdə idarəetmə planınız və hüquqi məsləhət əsasdır.