Wohnanlagenverwaltung ist die rechtssichere Bewirtschaftung der Gemeinschaftskosten, Gemeinschaftsflächen und gemeinsamen Entscheidungen eines Wohnareals, das aus mehreren Gebäuden oder Teileigentumseinheiten besteht. In der Türkei wird dieser Rahmen durch das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (KMK) vorgegeben.

In der Praxis beginnen die meisten Wohnanlagen mit dem Gedanken, es gehe nur darum, „die Hausgelder einzuziehen“, und sehen sich schon nach wenigen Monaten mit Problemen bei Inkasso, Abstimmung, Beschlussbuch und Transparenz konfrontiert. In diesem Beitrag erläutern wir, was die Verwaltung einer Wohnanlage tatsächlich umfasst, welche Entscheidung mit welcher Mehrheit getroffen wird und wo Fehler gemacht werden.

Aus wem setzt sich die Verwaltung einer Wohnanlage zusammen?

Nach dem KMK besteht die Verwaltung aus drei Organen:

  • Eigentümerversammlung: Das oberste Organ. Sie genehmigt den Wirtschaftsplan, wählt den Verwalter und fasst Beschlüsse zu Gemeinschaftsflächen.
  • Verwalter (oder dreiköpfiger Verwaltungsbeirat): das ausführende Organ, das die Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzt. Es kann aus den Reihen der Wohnungseigentümer oder extern gewählt werden.
  • Prüfer: Prüft die Abrechnungen des Verwalters.

Ein wichtiges Detail: Sind an einem Grundstück acht oder mehr selbständige Wohnungseigentumseinheiten vorhanden, ist die Bestellung eines Verwalters verpflichtend (WEG-Gesetz Art. 34). Der Verwalter wird mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer sowohl nach Köpfen als auch nach Miteigentumsanteilen bestellt und jedes Jahr in der ordentlichen Versammlung neu bestellt; der bisherige Verwalter kann erneut bestellt werden.

Wohnanlage oder Mehrfamilienhaus? Der Unterschied bei „Wohnkomplexen“

Gibt es auf einem einzigen Grundstück nur ein Gebäude, gelten die klassischen Vorschriften des Wohnungseigentums. Sind mehrere Grundstücke und Blöcke gemeinsam geplant, greifen die Regelungen für die Gesamtanlage des KMK (Art. 66–74). In einer Gesamtanlage gibt es drei Ebenen: die Eigentümerversammlung des Blocks, den Rat der Grundstücksvertreter und den Rat der Vertreter der Gesamtanlage.

Diese Unterscheidung ändert in der Praxis viel. In Wohnanlagen mit Teileigentum treffen sich die Gremien, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht, spätestens alle zwei Jahre innerhalb des ersten Monats des zweiten Kalenderjahres. Im klassischen Wohnungseigentum findet die ordentliche Versammlung dagegen innerhalb des ersten Monats jedes Kalenderjahres statt (KMK Art. 29). Die speziellen Regeln für Wohnanlagen mit Teileigentum und die 2026 geänderte Stimmrechtsquote haben wir in unserem Beitrag zu Wohnanlagen mit Teileigentum behandelt.

Die gesetzlichen Pflichten des Verwalters

§ 35 KMK zählt die Aufgaben des Verwalters einzeln auf. Die wichtigsten:

  • Umsetzung der von der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse
  • Ergreifung der erforderlichen Maßnahmen für die zweckentsprechende Nutzung, den Schutz, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Grundstücks
  • Versicherung des Grundstücks
  • Annahme von Zahlungen, Begleichung von Verbindlichkeiten aus der Verwaltung und Einziehung von Vorauszahlungen
  • Klage- und Vollstreckungsverfahren gegen Wohnungseigentümer, die ihre Forderungen nicht begleichen
  • Verwahrung der eingenommenen Gelder bei einer seriösen Bank — das Konto wird im Namen des Verwalters, jedoch unter Angabe der Verwaltereigenschaft für das Grundstück eröffnet
  • Durchführung der monatlichen Wartungen und jährlichen Prüfungen der Aufzüge gemäß den einschlägigen technischen Vorschriften

Beachten Sie besonders den letzten Punkt: Die Aufzugswartung ist keine persönliche Vorliebe des Verwalters, sondern eine im Gesetz ausdrücklich aufgeführte Pflicht.

Wie werden die Gemeinschaftskosten verteilt?

Soweit zwischen den Einheitseigentümern keine andere Vereinbarung getroffen wurde, verwendet § 20 WEG zwei unterschiedliche Maßstäbe:

  • Zu gleichen Teilen: Kosten für Hausmeister, Heizer, Gärtner und Wachdienst sowie die hierfür einzuziehenden Vorschüsse.
  • Nach Grundstücksanteil: Versicherungsprämien; Wartungs-, Schutz-, Verstärkungs- und Instandsetzungskosten aller gemeinschaftlichen Bereiche; sonstige Kosten wie das Verwaltergehalt sowie Betriebskosten der Gemeinschaftsanlagen.

Ein Wohnungseigentümer kann sich dieser Verpflichtung nicht entziehen, indem er auf sein Nutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen oder -einrichtungen verzichtet oder geltend macht, sie nicht zu benötigen. Das Thema haben wir mit Zahlenbeispielen in unserem Leitfaden zur Umlagenberechnung behandelt.

Die fünf häufigsten Fehler

  1. Ordnungswidrige Führung des Beschlussbuchs. Beschlüsse werden in ein Buch eingetragen, dessen Seiten fortlaufend nummeriert und jeweils mit dem Notarsiegel beglaubigt sind, und von allen in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern unterschrieben (WEG-Recht, § 24).
  2. Vermischung der Kasse der Wohnanlage mit dem Privatkonto. Ein separates Konto und eine separate Buchhaltung sind Pflicht.
  3. Keine Erstellung des Betriebsprojekts. Mit der Gesetzesänderung 2026 hat sich das Verfahren hierzu geändert; die neue Regelung haben wir hier erläutert.
  4. Keine Anwendung von Verzugszinsen. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung in Verzug gerät, ist verpflichtet, für die Tage des Verzugs Verzugszinsen in Höhe von monatlich fünf Prozent zu zahlen.
  5. Nichtabgleich des Zahlungseingangs mit der Bankbewegung. Dies ist die Ursache in nahezu allen Wohnanlagen, deren Kasse am Jahresende nicht stimmt.

Der Wechsel von manueller Verwaltung zur Digitalisierung

In einer kleinen Wohnanlage mögen ein Heft und eine Tabelle ausreichen. Mit steigender Zahl der Einheiten lässt sich die Kette aus Abrechnung, Inkasso, Zählerablesung, Ausgaben und Reporting nicht mehr manuell bewältigen. Genau hier übernimmt eine Software für die Wohnungsverwaltung einen Großteil der Arbeit des Verwalters, indem sie die monatlichen Nebenkosten automatisch abrechnet und mit den Bankbewegungen abgleicht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Bei konkreten Streitfällen sind Ihre Teilungserklärung und eine rechtliche Beratung maßgeblich.