Bauten auf mehreren Grundstücken, deren Gemeinschaftsflächen und Infrastruktur gemeinsam geplant wurden, nennt man Wohnanlage mit Gemeinschaftseigentum. Die Artikel 66–74 des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen eine eigene Verwaltungsordnung für solche Anlagen. 2026 wurde diese Ordnung wesentlich geändert.

Änderung 2026: nicht 4/5, sondern 2/3

Mit dem Gesetz Nr. 7579 wurden in Art. 70 des WEG die Wendungen „vier Fünftel“ in „zwei Drittel“ geändert. Demnach:

  • Für die Gebäude und Bereiche innerhalb einer zusammengefassten Bebauung wird eine einzige, alle umfassende Teilungserklärung erstellt, die alle Eigentümer bindet.
  • Eine Änderung der Teilungserklärung erfordert die Zustimmung von zwei Dritteln der Stimmen der vertretenen Wohnungseigentumseinheiten der Mitglieder des Beirats der Wohnanlage.
  • Bestimmungen der Teilungserklärung zur vorübergehenden Verwaltung können mit den Stimmen von zwei Dritteln der Wohnungseigentümer in einer zusammengefassten Anlage geändert werden.

Zudem bestimmt der neu hinzugefügte Absatz, dass Bestimmungen von Teilungserklärungen, die dieser Vorschrift widersprechen, nicht anwendbar sind. Wenn in Ihrer Teilungserklärung also noch vier Fünftel steht, ist diese Bestimmung nun nicht mehr anwendbar.

Warum ist das wichtig?

Die Vier-Fünftel-Quote war in großen Wohnanlagen in der Praxis eine kaum erreichbare Hürde. Deshalb blieben jahrelang nicht aktualisierbare, bedarfsfremde Verwaltungspläne in Kraft. Die Zwei-Drittel-Schwelle macht die Aktualisierung des Verwaltungsplans realistisch.

Für Wohnanlagen, die die Aktualisierung der Teilungserklärung seit Langem aufschieben, ist 2026 ein gutes Jahr, um das Thema wieder auf die Tagesordnung zu setzen.

Dreistufiges Gremium in der zusammengefassten Bebauung

Die Verwaltung einer zusammengefassten Bebauung lässt sich nicht mit einem einzigen Gremium führen:

  • Blockeigentümerversammlung: Beschließt über die eigenen Angelegenheiten des Blocks.
  • Blockvertreterausschuss: Vertritt die Blöcke auf derselben Parzelle.
  • Vertreterversammlung der Gesamtanlage: Entscheidet über Angelegenheiten, die die gesamte Wohnanlage betreffen.

Sofern die Teilungserklärung nichts anderes regelt, bestellt die Versammlung der Wohnungseigentümer des Blocks einen Verwalter und einen Beirat. Die unklare Zuordnung, welche Kosten zu welcher Ebene gehören, ist das häufigste Buchhaltungsproblem in Wohnanlagen.

Der Versammlungszeitpunkt ist unterschiedlich

Während die ordentliche Versammlung im klassischen Wohnungseigentum innerhalb des ersten Monats jedes Kalenderjahres stattfindet, treten in Wohnanlagen die Gremien mindestens einmal alle zwei Jahre zu den im Verwaltungsplan angegebenen Zeiten zusammen; ist keine solche Zeit angegeben, innerhalb des ersten Monats des zweiten Kalenderjahres.

Mehrstufiger Aufbau der Buchhaltung

Bei einer zusammengefassten Bebauung ist der Ansatz einer „einzigen Kasse“ nicht nachhaltig. Blockkosten, Kosten des Bauabschnitts und Kosten der gesamten Bebauung müssen getrennt erfasst werden; jede Ebene muss ihre eigene Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erstellen können. Andernfalls ist die Diskussion unvermeidlich, dass das Geld eines Blocks für die Kosten eines anderen Blocks verwendet wird.

Çözüm Hanem deckt diesen Bedarf mit einer vierstufigen Struktur ab: Filiale → Objekt → Gebäude → Einheit. Jede Ebene hat ihre eigene Kasse, ihr eigenes Budget und ihren eigenen Bericht. Details finden Sie in unserer Lösung für Verwaltungsgesellschaften.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und basiert auf der Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Bei konkreten Streitfällen sind die aktuelle Rechtslage und eine rechtliche Beratung maßgeblich.