تُسمى المنشآت الممتدة على أكثر من قطعة أرض والمخططة مناطقها المشتركة وبنيتها التحتية معًا المجمعات المتكاملة. وتضع المواد 66–74 من قانون الملكية العقارية نظامًا إداريًا خاصًا بهذه المنشآت. وقد أُجري تغيير مهم على هذا النظام في 2026.
تعديل 2026: الثلثان لا 4/5
بموجب القانون رقم 7579، عُدّلت عبارات «أربعة أخماس» الواردة في المادة 70 من قانون الملكية العقارية المشتركة لتصبح «الثلثين». وبناءً على ذلك:
- تُعدّ خطة إدارة واحدة شاملة لجميع المباني والمواقع ضمن نطاق المجمع السكني المتكامل، وتُلزم هذه الخطة جميع مالكي الوحدات.
- لتعديل لائحة الإدارة، يُشترط تصويت ثلثي الأعضاء في مجلس ممثلي المجمّع الكبير عن الوحدات المستقلة التي يمثلونها.
- يمكن تعديل أحكام خطة الإدارة المتعلقة بالإدارة المؤقتة بأصوات ثلثي مالكي الوحدات المستقلة في منطقة البناء المجمّع.
كما أُضيفت فقرة إلى المادة تنص على أن أحكام خطط الإدارة المخالفة لهذه المادة لا تُطبَّق. أي إذا كانت خطة إدارتكم لا تزال تنص على أربعة أخماس، فهذا الحكم لم يعد ساريًا.
لماذا هذا مهم؟
كانت نسبة أربعة أخماس عتبةً يصعب جدًا تحقيقها عمليًا في المجمعات الكبيرة. ولهذا بقيت خطط الإدارة التي لم تُحدَّث منذ سنوات ولا تلبي الاحتياج سارية. أما عتبة الثلثين فتجعل تحديث خطة الإدارة أمرًا واقعيًا.
بالنسبة للمجمّعات الكبيرة التي تؤجّل تحديث لائحة الإدارة منذ فترة طويلة، يُعدّ 2026 عاماً مناسباً لإعادة طرح الموضوع على جدول الأعمال.
مجلس ثلاثي المستويات في المجمع السكني المتكامل
لا تُدار المجمعات السكنية المتكاملة بجمعية واحدة:
- جمعية مالكي وحدات المبنى: تتخذ القرارات في شؤون المبنى الخاصة.
- مجلس ممثلي الجزيرة: يمثّل المباني الواقعة في الجزيرة نفسها.
- هيئة ممثلي المجمع المتكامل: تتخذ القرارات في المسائل التي تخص المجمع بأكمله.
ما لم تُنصّ لائحة الإدارة على خلاف ذلك، يعيّن مجلس مالكي وحدات المبنى مديراً ومراقباً للمبنى. وعدم التحديد الواضح لأي مصروف يخص أي طبقة هو أكثر مشكلات المحاسبة شيوعاً في المجمّعات الكبيرة.
وقت الاجتماع مختلف
في الملكية العقارية التقليدية يكون الاجتماع العادي خلال الشهر الأول من كل سنة ميلادية، أما في المجمعات السكنية فتجتمع الجمعيات مرة واحدة على الأقل كل سنتين في المواعيد المحددة في خطط الإدارة؛ وإذا لم يُحدد موعد كهذا، تجتمع خلال الشهر الأول من السنة الميلادية الثانية.
بناء المحاسبة على طبقات
لم يعد نهج «الصندوق الواحد» في المجمعات السكنية المتكاملة مستدامًا. يجب تتبع مصروفات المبنى ومصروفات المجموعة والمصروفات العامة للمجمع بشكل منفصل؛ وأن يكون كل مستوى قادرًا على إنتاج قائمة إيراداته ومصروفاته الخاصة. وإلا فإن الجدل حول ذهاب أموال مبنى إلى مصروفات مبنى آخر يصبح حتميًا.
يلبي Çözüm Hanem هذه الحاجة عبر هيكل من أربع طبقات: الفرع ← المجمع السكني ← المبنى ← الوحدة المستقلة. لكل طبقة صندوقها الخاص وميزانيتها الخاصة وتقريرها الخاص. لمزيد من التفاصيل يمكنكم الاطلاع على حلولنا لشركات إدارة الأملاك.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة ويستند إلى التشريعات السارية في تاريخ نشره. وفي النزاعات الفعلية يُعتمد على التشريعات المحدّثة والاستشارة القانونية.