Bir neçə parsel üzərində ortaq sahələri və infrastrukturu birlikdə planlanmış tikililərə toplu tikili deyilir. Mənzil Mülkiyyəti Qanununun 66–74-cü maddələri bu tikililərə xas idarəetmə qaydası müəyyən edir. 2026-cı ildə bu qaydada mühüm dəyişiklik edildi.

2026 dəyişikliyi: 4/5 deyil, 2/3

7579 saylı Qanunla KMK-nın 70-ci maddəsindəki “beşdə dördünün” ifadələri “üçdə ikisinin” şəklində dəyişdirildi. Buna əsasən:

  • Toplu tikinti əhatəsindəki bina və yerlər üçün hamısını əhatə edən vahid idarəetmə planı tərtib edilir və bu plan bütün mənzil sahiblərini bağlayır.
  • İdarəetmə planının dəyişdirilə bilməsi üçün çoxbloklu kompleks nümayəndələr şurası üzvlərinin təmsil etdikləri müstəqil bölmələrin ümumi sayının üçdə iki hissəsinin səsi tələb olunur.
  • Müvəqqəti idarəetmə ilə bağlı idarəetmə planı müddəaları, toplu yaşayış sahəsindəki müstəqil bölmə sahiblərinin üçdə ikisinin səsləri ilə dəyişdirilə bilər.

Bundan əlavə, maddəyə əlavə edilən bəndlə, idarəetmə planlarının bu maddəyə zidd müddəaları tətbiq edilmir. Yəni idarəetmə planınızda hələ də beşdə dörd yazılıbsa, bu müddəa artıq tətbiq edilmir.

Niyə vacibdir?

Beşdə dörd nisbəti, böyük toplu tikililərdə praktikada nail olunması çox çətin bir hədd idi. İllərlə yenilənə bilməyən, ehtiyaca cavab verməyən idarəetmə planları bu səbəbdən qüvvədə qalırdı. Üçdə iki həddi, idarəetmə planının yenilənməsini real hala gətirir.

İdarəetmə planının yenilənməsini uzun müddət təxirə salan çoxbloklu komplekslər üçün 2026, məsələni yenidən gündəmə gətirmək baxımından münasib bir ildir.

Toplu tikintidə üç səviyyəli şura

Toplu tikinti idarəçiliyi vahid şura ilə yürümür:

  • Blok mülk sahibləri məclisi: Blokun öz işləri üçün qərar qəbul edir.
  • Ada nümayəndələr şurası: Eyni adadakı blokları təmsil edir.
  • Toplu tikili nümayəndələr şurası: Toplu tikilinin tamamına aid məsələlərdə qərar qəbul edir.

İdarəetmə planında başqa cür nizamlanmadıqca, blok mülk sahibləri məclisi blok üçün idarəçi və auditor təyin edir. Hansı xərcin hansı qata aid olduğunun dəqiq müəyyən edilməməsi, çoxbloklu komplekslərdə ən çox rast gəlinən mühasibat problemidir.

İclas vaxtı fərqlidir

Klassik mülkiyyət bölgüsündə adi yığıncaq hər təqvim ilinin ilk ayında olduğu halda, toplu tikililərdə qurullar ən geci iki ildə bir dəfədən az olmamaqla idarəetmə planlarında göstərilən vaxtlarda; belə bir vaxt göstərilməmişsə ikinci təqvim ilinin ilk ayında toplanır.

Mühasibatlığın qatlı qurulması

Toplu tikintidə “vahid kassa” yanaşması davamlı deyil. Blok xərci, sahə xərci və toplu tikinti ümumuna aid xərc ayrı izlənməli; hər səviyyə öz gəlir–xərc cədvəlini yarada bilməlidir. Əks halda bir blokun ödədiyi vəsaitin başqa bir blokun xərcinə getdiyi mübahisəsi qaçılmaz olur.

Çözüm Hanem bu ehtiyacı dörd səviyyəli strukturla qarşılayır: Filial → Yaşayış kompleksi → Bina → Ayrıca Bölmə. Hər səviyyənin öz kassası, öz büdcəsi və öz hesabatı var. Ətraflı məlumat üçün idarəetmə şirkətləri həllimizə baxa bilərsiniz.

Bu yazı ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır və dərc tarixindəki qanunvericiliyə əsaslanır. Konkret mübahisələrdə aktual qanunvericiliyi və hüquqi məsləhəti əsas götürün.