إدارة المجمع هي إدارة المصروفات المشتركة والمناطق المشتركة والقرارات المشتركة لمساحة سكنية تتألف من أكثر من مبنى أو وحدة مستقلة ضمن الإطار القانوني. وفي تركيا يحدد هذا الإطار قانون الملكية المشتركة رقم 634 (KMK).
عمليًا، تبدأ معظم المجمعات السكنية بافتراض أن المهمة مجرد «تحصيل رسوم الصيانة»، ثم تواجه خلال أشهر قليلة مشكلات في التحصيل والمطابقة ودفتر القرارات والشفافية. في هذا المقال نوضح ما تشمله إدارة المجمع السكني فعليًا، وأي قرار يُتخذ بأي أغلبية، وأين يقع الخطأ.
ممن تتكوّن إدارة المجمع السكني؟
وفقًا لقانون الملكية العقارية، يتكوّن الإدارة من ثلاث جهات:
- جمعية مالكي الوحدات: الجهة الأعلى صلاحية. تعتمد الميزانية، وتنتخب المدير، وتتخذ قرارات المناطق المشتركة.
- المدير (أو مجلس إدارة من ثلاثة أعضاء): الجهاز التنفيذي الذي ينفذ قرارات الجمعية. يمكن اختياره من بين مالكي الوحدات أو من خارجهم.
- المدقّق: يدقّق حسابات المدير.
تفصيل مهم: إذا كان العقار الرئيسي يضم ثماني وحدات مستقلة أو أكثر يكون تعيين المدير إلزامياً (المادة 34 من قانون الملكية المشتركة). ويُعيَّن المدير بأغلبية مالكي الوحدات عدداً وحصة أرضية، ويُعاد تعيينه كل عام في الاجتماع العادي؛ ويجوز إعادة تعيين المدير السابق.
مجمع سكني أم عمارة؟ الفرق في «المجمع المتعدد المباني»
إذا كان في قطعة أرض واحدة مبنى واحد، تُطبَّق أحكام الملكية الطابقية التقليدية. أما إذا صُمّمت عدة قطع وأبنية معًا، فتدخل أحكام المجمّع المشترك في قانون الملكية الطابقية (المواد 66–74). وفي المجمّع المشترك ثلاث طبقات: جمعية مالكي الوحدات في المبنى، ومجلس ممثلي القطع، ومجلس ممثلي المجمّع المشترك.
هذا التمييز يُحدث فرقًا كبيرًا في الممارسة العملية. في المجمعات السكنية المتعددة الأبنية، تجتمع الجمعيات العمومية مرة كل سنتين على الأكثر خلال الشهر الأول من السنة التقويمية الثانية، ما لم ينص نظام الإدارة على خلاف ذلك. أما في نظام الملكية المشتركة التقليدي، فيُعقد الاجتماع العادي خلال الشهر الأول من كل سنة تقويمية (المادة 29 من قانون الملكية المشتركة). وقد تناولنا القواعد الخاصة بالمجمعات السكنية المتعددة الأبنية ونسبة التصويت المتغيرة في 2026 في مقالنا عن المجمعات السكنية المتعددة الأبنية.
المهام القانونية لمدير العقار
تعدد المادة 35 من قانون الملكية العقارية مهام مدير العقار واحدة تلو الأخرى. وأبرزها:
- تنفيذ القرارات الصادرة عن جمعية مالكي الوحدات
- اتخاذ التدابير اللازمة لاستخدام العقار الرئيسي بالشكل المطابق لغرضه وصيانته وحمايته وإصلاحه
- تأمين العقار الرئيسي
- قبول المدفوعات وسداد الديون الناشئة عن الإدارة وتحصيل الدفعات المقدمة
- رفع الدعاوى وإجراءات التنفيذ ضد مالكي الوحدات الذين لا يسددون مستحقاتهم
- حفظ الأموال المحصّلة في مصرف معتمد — يُفتح الحساب باسم المدير بصفته مديرًا للعقار الرئيسي مع بيان هذه الصفة
- إجراء الصيانة الشهرية للمصاعد وفحوصها السنوية وفقًا للأنظمة الفنية ذات الصلة
انتبه جيدًا للبند الأخير: صيانة المصعد ليست تفضيلًا شخصيًا للمدير، بل مهمة منصوص عليها صراحة في القانون.
كيف تُوزَّع النفقات المشتركة؟
إذا لم يكن هناك اتفاق على خلاف ذلك بين مالكي الوحدات، تستخدم المادة 20 من قانون الملكية المشتركة معيارين مختلفين:
- بالتساوي: مصاريف البوّاب وعامل التدفئة والبستاني والحارس، والسلف التي تُجمع لهذه الغايات.
- بحسب نسبة حصة الأرض: أقساط التأمين؛ ومصروفات صيانة وحماية وتقوية وإصلاح جميع الأماكن المشتركة؛ والمصروفات الأخرى مثل راتب المدير ومصروفات تشغيل المرافق المشتركة.
لا يستطيع مالك الوحدة التنصل من هذه الحصة بالتنازل عن حق الانتفاع بالمناطق أو المرافق المشتركة أو بالادعاء أنه لا يحتاج إليها. وقد تناولنا الموضوع بأمثلة رقمية في دليلنا لحساب رسوم الصيانة.
الأخطاء الخمسة الأكثر شيوعًا
- عدم مسك سجل القرارات وفق الأصول. تُدوّن القرارات في سجل مرقّم الصفحات تسلسليًا بدءًا من واحد، ومصدّق على كل صفحة منه بخاتم كاتب العدل، ويوقّعه جميع مالكي الوحدات الحاضرين في الاجتماع (قانون الملكية العقارية المادة 32).
- خلط صندوق المجمع بالحساب الشخصي. الحساب المنفصل والمحاسبة المنفصلة أمر لا بد منه.
- عدم إعداد دراسة المشروع. مع تعديل القانون في 2026 تغيّرت الإجراءات في هذا الشأن؛ وقد شرحنا النظام الجديد هنا.
- عدم تطبيق تعويض التأخير إطلاقًا. يلتزم مالك الوحدة الذي يؤخر السداد بدفع تعويض تأخير عن الأيام المتأخرة بواقع خمسة بالمئة شهريًا.
- عدم مطابقة سجل التحصيل مع الحركة البنكية. هذا هو السبب في الغالبية العظمى من المجمعات التي لا يتوازن صندوقها في نهاية العام.
الانتقال من الإدارة اليدوية إلى الرقمية
قد تكفي دفتر حسابات وجدول بيانات في مبنى سكني صغير. لكن مع زيادة عدد الوحدات المستقلة، تصبح سلسلة الاستحقاق والتحصيل وقراءة العدادات والمصروفات والتقارير مستحيلة الإدارة يدويًا. عند هذه النقطة، يتولى برنامج إدارة المجمعات السكنية عن المدير معظم العبء، إذ يستحق رسوم الصيانة تلقائيًا ويطابقها مع الحركات البنكية.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة. وفي النزاعات الفعلية تبقى العبرة بلائحة إدارة المبنى والاستشارة القانونية.