جمعية مالكي الوحدات هي الجهة الأعلى صلاحية في المبنى السكني أو المجمّع السكني. فيها تُعتمد الميزانية ويُختار المدير وتُتخذ قرارات المناطق المشتركة. أما القرار الذي تتخذه جمعية لم تجتمع وفق الأصول فيحمل خطر الإبطال. في هذا المقال نتناول قواعد الاجتماع بالترتيب.
متى يتم الاجتماع؟
تجتمع جمعية مالكي الوحدات في الأوقات المبيّنة في خطة الإدارة، على ألا يقل ذلك عن مرة واحدة في السنة. وإذا لم يُبيّن في خطة الإدارة مثل هذا الوقت، تجتمع الجمعية خلال الشهر الأول من كل سنة ميلادية (المادة 29 من قانون الملكية المشتركة).
في المجمعات السكنية المتكاملة، تجتمع المجالس في المواعيد المحددة في خطط الإدارة، على ألا تقل عن مرة كل سنتين؛ وإذا لم يُحدد موعد، فتجتمع خلال الشهر الأول من السنة التقويمية الثانية.
اجتماع استثنائي
إذا نشأ سبب مهم، يمكن للجمعية أن تجتمع في أي وقت بناءً على طلب المدير أو المدقق أو ثلث مالكي الوحدات. ولهذا يجب إبلاغ جميع مالكي الوحدات قبل موعد الاجتماع بخمسة عشر يوماً على الأقل بدعوة موقّعة منهم أو بخطاب مسجّل، مع بيان سبب الاجتماع.
نصاب الاجتماع والقرار
هذه هي أكثر نقطة يختلط فيها الأمر:
| نصاب الاجتماع | نصاب القرار | |
|---|---|---|
| الاجتماع الأول | أكثر من نصف مالكي الوحدات عددًا وحصة أرض | أغلبية الأصوات |
| الاجتماع الثاني | لا يُشترط نصاب | الأغلبية المطلقة للحاضرين |
إذا تعذّر عقد الاجتماع الأول لعدم اكتمال النصاب، يُعقد الاجتماع الثاني خلال خمسة عشر يومًا على الأكثر. وعند توجيه الدعوة الأولى، يُبيَّن أيضًا مكان وتاريخ الاجتماع الثاني تحسّبًا لاحتمال عدم اكتمال النصاب. ولا يجوز أن تقلّ المدة بين الاجتماع الأول والاجتماع الثاني عن سبعة أيام.
ملاحظة: يحتفظ القانون بأغلبية خاصة لبعض القرارات. فعلى سبيل المثال، تُنفَّذ الأعمال الجديدة والإضافات في الأماكن المشتركة بقرار يُتخذ بأغلبية عدد مالكي الوحدات وحصصهم في الأرض.
حق التصويت والتوكيل
لكل مالك وحدة صوت واحد فقط بصرف النظر عن نسبة حصته في الأرض. وإذا كان لمالك العقار الرئيسي أكثر من وحدة مستقلة، يحق له صوت منفصل عن كل وحدة مستقلة؛ إلا أن عدد الأصوات التي يملكها لا يجوز أن يتجاوز ثلث مجموع الأصوات مهما كان عدد الوحدات المستقلة.
في التمثيل بالوكالة حدّان:
- لا يجوز توكيل شخص واحد لاستخدام أكثر من خمسة في المئة من عدد الأصوات.
- في العقارات التي تضم أربعين وحدة مستقلة أو أقل، لا يجوز لأي شخص أن يوكّل أكثر من شخصين.
يحق لمالك الوحدة الذي يخصه القرار مباشرة حضور المناقشات، لكنه لا يحق له التصويت.
سجل القرارات
لصحة القرارات شرط شكلي. تُدوَّن قرارات جمعية مالكي الوحدات في سجل يحمل أرقام صفحات متسلسلة تبدأ من واحد، وتُصدَّق كل صفحة منه بخاتم كاتب العدل، ويوقّعه جميع مالكي الوحدات الحاضرين في الاجتماع. أما من يصوّت مخالفًا للقرار فيضع توقيعه مع بيان سبب المخالفة (المادة 32 من قانون الملكية العقارية).
سجل القرارات ليس مجرد إجراء شكلي: فهو أقوى مستند لديك في النزاعات المستقبلية وإجراءات التنفيذ.
قائمة تحقق قبل الاجتماع
- هل تم الالتزام بمدة الدعوة، وهل ذُكر مكان الاجتماع الثاني وتاريخه في الدعوة؟
- هل قائمة مالكي الوحدات المحدّثة وحصص الأرض جاهزة؟
- هل تم إبلاغ جدول الأعمال كتابيًا؟
- هل تقرير الإيرادات والمصروفات للدورة السابقة وتقرير المدقق جاهزان؟
- هل مسودة مشروع التشغيل للفترة الجديدة جاهزة؟
- هل الوكالات موثّقة وفق الأصول، وهل تُحترم حدود الوكالة؟
- هل سجل القرارات وصفحة التوقيعات جاهزان؟
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة. وفي النزاعات الفعلية تبقى العبرة بلائحة إدارة المبنى والاستشارة القانونية.