Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ eines Wohngebäudes oder einer Wohnanlage. Hier werden der Haushaltsplan genehmigt, der Verwalter gewählt und Entscheidungen zu Gemeinschaftsflächen getroffen. Ein Beschluss einer nicht ordnungsgemäß einberufenen Versammlung birgt jedoch das Risiko der Anfechtung. In diesem Beitrag gehen wir die Regeln der Versammlung der Reihe nach durch.
Wann wird abgerechnet?
Die Eigentümerversammlung tritt mindestens einmal jährlich zu den in der Teilungserklärung festgelegten Zeiten zusammen. Ist dort keine solche Zeit bestimmt, tritt sie innerhalb des ersten Monats jedes Kalenderjahres zusammen (§ 29 WEG).
In zusammengefassten Bebauungen treten die Gremien spätestens alle zwei Jahre zu den in der Teilungserklärung angegebenen Zeitpunkten zusammen; ist kein solcher Zeitpunkt angegeben, innerhalb des ersten Monats des zweiten Kalenderjahres.
Außerordentliche Versammlung
Aus einem wichtigen Grund kann die Eigentümerversammlung jederzeit einberufen werden, und zwar auf Verlangen des Verwalters, des Beirats oder eines Drittels der Wohnungseigentümer. Dazu muss den Eigentümern mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin eine von allen zu unterzeichnende Einladung oder ein Einschreiben mit Angabe des Versammlungsgrundes zugesandt werden.
Beschlussfähigkeit der Versammlung und Beschlussquorum
Dies ist das am häufigsten missverstandene Thema:
| Beschlussfähigkeit der Versammlung | Beschlussquorum | |
|---|---|---|
| Erstes Meeting | Mehr als die Hälfte der Einheitseigentümer nach Anzahl und Miteigentumsanteil | Stimmenmehrheit |
| Zweite Versammlung | Keine Mindestzahl erforderlich | Die einfache Mehrheit der Anwesenden |
Kann die erste Versammlung wegen fehlender Beschlussfähigkeit nicht stattfinden, wird die zweite Versammlung spätestens fünfzehn Tage später abgehalten. Bei der ersten Einberufung wird für den Fall der fehlenden Beschlussfähigkeit auch angegeben, wo und an welchem Datum die zweite Versammlung stattfindet. Der Zeitraum zwischen erster und zweiter Versammlung darf nicht weniger als sieben Tage betragen.
Hinweis: Für bestimmte Beschlüsse sind im Gesetz zusätzlich besondere Mehrheiten vorbehalten. So werden Neuerungen und Zusätze an Gemeinschaftsflächen auf Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmen- und Miteigentumsanteilsmehrheit vorgenommen.
Stimmrecht und Vollmacht
Jeder Wohnungseigentümer hat genau eine Stimme, unabhängig vom Anteil am Grundstück. Ein Wohnungseigentümer, dem mehrere Wohnungseigentumseinheiten gehören, hat für jede Einheit eine eigene Stimme; die Zahl seiner Stimmen darf jedoch unabhängig von der Zahl der Einheiten nicht mehr als ein Drittel aller Stimmen betragen.
Bei der Vertretung durch Bevollmächtigung gibt es zwei Grenzen:
- Eine Person kann nicht als Bevollmächtigter bestellt werden, um mehr als fünf Prozent der Stimmen auszuüben.
- Bei Immobilien mit vierzig oder weniger Teileigentumseinheiten kann eine Person höchstens zwei Personen vertreten.
Ein Wohnungseigentümer, dessen Entscheidung unmittelbar betroffen ist, kann an den Gesprächen teilnehmen, jedoch nicht mitstimmen.
Beschlussbuch
Für die Gültigkeit von Beschlüssen gilt eine Formvorschrift. Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung werden in ein Buch mit fortlaufenden, ab eins nummerierten Seiten, deren jede mit einem Notarsiegel beglaubigt ist, eingetragen und von allen in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümern unterschrieben. Wer gegen den Beschluss stimmt, setzt seine Unterschrift unter Angabe des Grundes der Ablehnung (KMK Art. 32).
Das Beschlussbuch ist keine reine Formalität: Bei späteren Streitigkeiten und in der Zwangsvollstreckung ist es Ihr stärkstes Beweismittel.
Checkliste vor der Versammlung
- Wurde die Einladungsfrist eingehalten, wurden Ort und Datum der Zweitversammlung in der Einladung angegeben?
- Liegt die aktuelle Eigentümerliste mit den Miteigentumsanteilen vor?
- Wurde die Tagesordnung schriftlich mitgeteilt?
- Sind der Einnahmen-/Ausgabenbericht und der Prüfbericht des vorangegangenen Zeitraums fertig?
- Ist der Entwurf des Wirtschaftsplans für die neue Periode fertig?
- Sind die Vollmachten ordnungsgemäß und werden die Vollmachtsgrenzen nicht überschritten?
- Sind Beschlussbuch und Unterschriftenblatt vorbereitet?
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Bei konkreten Streitfällen sind Ihre Teilungserklärung und eine rechtliche Beratung maßgeblich.