Birden fazla parsel üzerinde, ortak alanları ve altyapısı birlikte planlanmış yapılara toplu yapı denir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66–74. maddeleri bu yapılara özgü bir yönetim düzeni kurar. 2026'da bu düzende önemli bir değişiklik yapıldı.

2026 değişikliği: 4/5 değil, 2/3

7579 sayılı Kanunla KMK md. 70'te yer alan “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirildi. Buna göre:

  • Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar.
  • Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır.
  • Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir.

Ayrıca maddeye eklenen fıkrayla, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Yani yönetim planınızda hâlâ beşte dört yazıyorsa, bu hüküm artık uygulanmaz.

Neden önemli?

Beşte dörtlük oran, büyük toplu yapılarda pratikte ulaşılması çok zor bir eşikti. Yıllardır güncellenemeyen, ihtiyaca cevap vermeyen yönetim planları bu yüzden yürürlükte kalıyordu. Üçte iki eşiği, yönetim planının güncellenmesini gerçekçi hale getiriyor.

Yönetim planı güncellemesini uzun süredir erteleyen toplu yapılar için 2026, konuyu yeniden gündeme almak açısından uygun bir yıl.

Toplu yapıda üç katmanlı kurul

Toplu yapı yönetimi tek bir kurulla yürümez:

  • Blok kat malikleri kurulu: Blokun kendi işleri için karar alır.
  • Ada temsilciler kurulu: Aynı adadaki blokları temsil eder.
  • Toplu yapı temsilciler kurulu: Toplu yapının tamamını ilgilendiren konularda karar alır.

Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kat malikleri kurulu blok için yönetici ve denetçi atar. Hangi giderin hangi katmana ait olduğunun net tanımlanmaması, toplu yapılarda en sık yaşanan muhasebe sorunudur.

Toplantı zamanı farklıdır

Klasik kat mülkiyetinde olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı içindeyken, toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda; böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Muhasebenin katmanlı kurulması

Toplu yapıda “tek kasa” yaklaşımı sürdürülebilir değildir. Blok gideri, ada gideri ve toplu yapı geneline ait gider ayrı izlenmeli; her katman kendi gelir–gider tablosunu üretebilmelidir. Aksi halde bir blokun ödediği paranın başka bir blokun giderine gittiği tartışması kaçınılmaz olur.

Çözüm Hanem bu ihtiyacı dört katmanlı bir yapıyla karşılar: Şube → Site → Bina → Bağımsız Bölüm. Her katmanın kendi kasası, kendi bütçesi ve kendi raporu vardır. Ayrıntı için yönetim şirketleri çözümümüze bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve yayım tarihindeki mevzuata dayanır. Somut uyuşmazlıklarda güncel mevzuatı ve hukuki danışmanlığı esas alın.