Isınma ve Su Gideri Nasıl Paylaştırılır? Pay Ölçer ve Sayaç Rehberi

Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma gideri, 14 Nisan 2008 tarihli Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik'e göre bölüşülür: toplam ısıtma giderinin %70'i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine, %30'u ise kapalı kullanım alanlarına (m²) göre dağıtılır. Merkezi sıcak suyun gideri tamamen ölçülen sıcak su tüketimine göre paylaştırılır. Soğuk suda ise ana sayaç ile daire sayaçları arasındaki fark, yönetimin belirlediği ortak alan kuralıyla dağıtılır.

Bu paylaşımın hukuki dayanağı nedir?

Yönetmelik, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesinin dördüncü fıkrasına dayanılarak çıkarılmıştır. Tüketime göre paylaşımı zorunlu hale getiren düzenleme ise 2 Mayıs 2007'de yayımlanan 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'dur. Kanunun 7. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendi, merkezi ısıtmalı binalarda ısınma maliyetinin ısı kullanım miktarına göre paylaşılmasını sağlayan sistemlerin kullanılmasını öngörür. Mevcut binalara bu iş için 2 Mayıs 2007'den itibaren beş yıl süre tanınmıştı. Bu süre çoktan dolduğu için merkezi ısıtmalı bir binada giderin yalnızca m² veya arsa payına göre bölünmesi bugün mevzuata uygun bir yöntem sayılmaz.

Önemli bir ayrıntı: Yönetmeliğin 14. maddesi, yönetim planlarının yönetmeliğe aykırı hükümlerinin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hale getirilmesini ister. Aidat paylaşımında yönetim planı farklı bir ölçü koyabilirken (bkz. aidat nasıl hesaplanır), ısınma giderinde yönetim planına yazılmış eşit paylaşım maddesine dayanmak mümkün değildir.

Pay ölçer ile ısı sayacı arasındaki fark ne?

Halk arasında “pay ölçer” ya da “ısı pay ölçer” denen cihaz, yönetmelikte ısı ölçer olarak geçer. İki cihaz da tüketimi ölçer ama yöntemleri ve kurulum koşulları farklıdır.

Yönetmeliğin 7. maddesine göre ısı ölçer kullanılıyorsa dairedeki her radyatör grubuna cihaz takılmalı ve okuma bütün cihazlardan yapılmalıdır. Bir odadaki radyatörü cihazsız bırakmak, o dairenin tüketimini eksik gösterir ve farkı diğer dairelere yükler. Her iki sistemde de yönetmelik, TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılmasını ister.

Isınma gideri nasıl hesaplanır? Örnek tablo

Yönetmeliğin 8. maddesindeki formül sadedir: daire payı = (toplam gider × 0,70 × daire tüketimi ÷ bina toplam tüketimi) + (toplam gider × 0,30 × daire m² ÷ toplam m²). %30'luk kısım ortak kullanım mahallerini, sistem kayıplarını, asgari ısınmayı ve işletme giderlerini karşılar.

Örnek: 6 daireli, ısı sayaçlı bir binada ocak ayı ısıtma gideri 48.000 TL olsun. Toplam kapalı alan 600 m², sayaçlardan okunan toplam tüketim 6.720 kWh. Sabit kısım 14.400 TL (m² başına 24 TL), tüketim kısmı 33.600 TL (kWh başına 5 TL) olur. Rakamlar tamamen örnektir.

Pay ölçerli binada hesap aynıdır; tek fark, kWh yerine her dairedeki ısı ölçerlerin okuduğu birimlerin toplamının kullanılmasıdır. Bölgesel ısıtma sistemlerinde ise yönetmelik, toplam giderin %20'sinin kullanım alanına göre paylaştırılmasını öngörür.

Boş daire ısınma gideri öder mi?

Evet, %30'luk sabit kısımdan kendi m²'si oranında pay alır. Yukarıdaki örnekte 5 numaralı daire hiç yakmadığı halde 2.400 TL öder. Bunun mantığı şudur: boş dairenin duvarları komşu dairelerden ısı çeker, merdiven ve giriş holü ısıtılır, kazan dairesinin işletme gideri her ay oluşur. Yönetmeliğin 5. maddesi merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklığının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanmasını da ister. Boş dairenin tüketim payı ise sayacına ya da ısı ölçerlerine ne yazıyorsa odur.

Sıcak su gideri nasıl paylaştırılır?

Merkezi sıhhi sıcak su sisteminde toplam sıcak su gideri, sabit bir pay ayrılmadan kullanıcıların ölçülen sıcak su tüketimine göre paylaştırılır (madde 8/4). Sıcak suyu ısıtma sisteminden bağımsız bir cihaz üretiyorsa her dairenin sıcak su sayacındaki litre, binanın toplamına oranlanır. Sıcak su aynı kazandan üretiliyorsa yönetmelik önce sıcak suya harcanan yakıtı bir formülle ayırır (By = 1,20 × V × (tw − 10) ÷ Hu), kalan yakıt ısıtma gideri olarak 70/30 kuralıyla dağıtılır.

Sayaçları kim okur, ne sıklıkla okunur?

Yönetmeliğe göre tüketimleri aylık veya belirli dönemlerde ölçüp gider paylaşım belgesini düzenleyebilecekler şunlardır: bina sahibi, bina yöneticisi veya yönetim kurulu, enerji yöneticisi, Bakanlıkça yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım şirketleri. Yetkilendirilmiş şirketler, yönetimin ölçüm için yeterli personeli ve donanımı olmadığı durumlar için tanımlanmıştır. Uygulamada pay ölçerli binaların çoğu ölçüm firmasıyla çalışır; ısı sayaçlı ve uzaktan okunabilen sistemlerde yönetim okumayı kendisi de yapabilir.

Okumada dikkat edilecek kurallar:

1. Merdiven sahanlığı, giriş holü, kazan dairesi gibi ortak mahallerde tüketim ölçülmez; bu alanlar %30'luk kısmın içindedir. Yüzme havuzu, sauna ve kapıcı dairesi gibi tüketimi yüksek yerlerde ise ölçüm zorunludur.
2. Dönem içinde kiracı değişirse değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı belge düzenlenir. Ara okuma yapılamazsa paylaştırma kullanım gün sayısına göre yapılır.
3. Arızalı bir cihaz nedeniyle okuma yapılamazsa dairenin önceki benzer dönemlerdeki tüketimi ya da benzer dairelerin aynı dönemdeki tüketimi esas alınır.
4. Paylaşım bildirimlerinin icmali, bina girişindeki ilan panosunda en az üç gün liste halinde ilan edilir.
5. Ölçüm cihazlarının muayene ve kalibrasyonunun düzenli yapılmasının kontrolü bina yönetimindedir.

Soğuk su ana sayaç farkı nasıl dağıtılır?

Birçok sitede belediyeye tek bir ana abonelik vardır ve dairelerde yönetimin okuduğu ara (süzme) sayaçlar bulunur. Ana sayacın ölçtüğü miktar ile daire sayaçlarının toplamı hiçbir zaman eşit çıkmaz. Aradaki fark bahçe sulama, ortak alan temizliği, havuz, sayaç hassasiyeti ve tesisattaki kaçaklardan gelir. Soğuk su için ısınmadaki gibi yönetmelikle belirlenmiş bir oran yoktur; farkın nasıl dağıtılacağını kat malikleri kurulu kararı ya da yönetim planı belirler.

Örnek: Ana sayaç ay içinde 420 m³ gösteriyor, 40 dairenin sayaç toplamı 380 m³. Fark 40 m³. Yönetim iki yoldan birini seçebilir: faturayı her dairenin tüketimine oranlayıp 40 m³'lük farkı ayrıca eşit, m² veya arsa payına göre dağıtmak; ya da belirli bir oranı baştan ortak alan payı olarak ayırıp kalanı tüketime göre bölmek. Hangisi seçilirse seçilsin her ay aynı kural uygulanmalı ve fark ayrı bir satırda gösterilmelidir. Farkın birden büyüdüğü ay, kaçak veya bozuk sayaç işaretidir; dağıtmadan önce tesisatı kontrol ettirin.

Her dairenin belediyeyle kendi aboneliği varsa yönetimin işi yalnızca ortak alan sayacıdır; o sayacın faturası ortak gider olarak aidatla birlikte paylaştırılır.

En sık yapılan hatalar nelerdir?

• Isınma giderini aidatın içine gömmek: Tüketime göre ödeyen daire tasarrufunu göremez, itiraz artar.
• Boş daireyi tamamen muaf tutmak: %30'luk alan payı boş daire için de doğar. Muafiyet, diğer dairelere fazladan yük bindirir.
• Eksik okuma: Bir radyatördeki pay ölçeri atlamak ya da okunamayan sayaca sıfır yazmak. Yönetmelik bu durumda tahmini yöntemi tarif eder.
• Kiracı değişiminde ara okuma yapmamak: Eski kiracının tüketimi yeni kiracıya kalır.
• Su farkını her ay farklı yöntemle dağıtmak: Kural bir kez karara bağlanmalı ve yazılı olmalıdır.
• Okuma tarihlerini kaydetmemek: Önceki ve son okuma değerleri ile tarihleri, paylaşım bildiriminde bulunması gereken bilgiler arasındadır.

Çözüm Hanem'de sayaç okuma ve dağıtım nasıl yapılır?

Çözüm Hanem'in sayaç modülünde bir ana sayaç ve ona bağlı daire veya mağaza sayaçları tanımlanır; su, gaz, elektrik ve ısı sayaçları desteklenir. Okumalar 3 adımlı toplu okuma ekranından girilir ya da Excel şablonuyla toplu yüklenir. Saha uygulamasını kullanan görevli sayacı yerinde okuyup fotoğrafını ekleyebilir; böylece itiraz geldiğinde okuma değeri fotoğrafıyla birlikte elinizde olur.

Dağıtım otomatik yapılır: tüketim, birim fiyatla ya da gelen faturanın tutarı üzerinden dairelere oranlanır. Ortak alan payı ana sayaç ile daire sayaçları arasındaki fark olarak ya da sabit bir yüzde olarak tanımlanabilir; bu pay eşit, m² veya arsa payına göre dağıtılır ve boş dairelerin dahil edilip edilmeyeceği seçilir. Örneğin ısı sayaçlı bir binada fatura tutarının %30'unu ortak pay olarak ayırıp m²'ye göre, kalanını sayaç tüketimine göre dağıtabilirsiniz. Sonuç doğrudan dairelerin borcuna işlenir, sakin kendi payını sakin uygulamasında görür. Dağıtım geçmişi saklanır, dağıtılmamış okuma kalırsa sistem uyarır. Modülün diğer ayrıntıları özellikler sayfasında.

Özet

• Merkezi ısıtmada toplam giderin %70'i ölçülen tüketime, %30'u kapalı alana (m²) göre paylaştırılır; bölgesel ısıtmada alan payı %20'dir.
• Merkezi sıcak su tamamen ölçülen tüketime göre bölünür.
• Boş daire de %30'luk alan payını öder; yönetim planı bu kurala aykırı olamaz.
• Okuma aylık veya dönemsel yapılır; kiracı değişiminde ara okuma, arızada tahmini yöntem uygulanır.
• Soğuk su farkı için yasal oran yoktur; kurul kararıyla tek bir kural belirleyip her ay aynı şekilde uygulayın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi binanızın sistemi ve sözleşmeleri için ölçüm firmanız ve hukuk danışmanınızla görüşün.