Wie werden Heiz- und Wasserkosten verteilt? Der Leitfaden zu Heizkostenverteilern und Zählern

In Gebäuden mit Zentralheizung werden die Heizkosten gemäß der Verordnung über die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in Zentralheizungs- und zentralen Warmwasserversorgungsanlagen vom 14. April 2008 aufgeteilt: 70 % der gesamten Heizkosten werden nach dem gemessenen Wärmeverbrauch der einzelnen Wohneinheiten und 30 % nach der beheizten Nutzfläche (m²) verteilt. Die Kosten für zentrales Warmwasser werden vollständig nach dem gemessenen Warmwasserverbrauch verteilt. Beim Kaltwasser wird die Differenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern nach der von der Verwaltung festgelegten Regel für Gemeinschaftsflächen verteilt.

Was ist die rechtliche Grundlage dieser Aufteilung?

Die Verordnung wurde auf Grundlage von Artikel 42 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 erlassen. Die Regelung, die eine verbrauchsabhängige Verteilung verpflichtend macht, ist das am 2. Mai 2007 veröffentlichte Energieeffizienzgesetz Nr. 5627. Artikel 7 Absatz 1 Buchstabe (c) des Gesetzes sieht den Einsatz von Systemen vor, die in zentral beheizten Gebäuden eine Verteilung der Heizkosten nach dem Wärmeverbrauch ermöglichen. Bestandsgebäuden wurde dafür ab dem 2. Mai 2007 eine Frist von fünf Jahren eingeräumt. Da diese Frist längst abgelaufen ist, gilt die Aufteilung der Kosten in einem zentral beheizten Gebäude allein nach m² oder Miteigentumsanteil heute nicht mehr als regelkonform.

Ein wichtiges Detail: Artikel 14 der Verordnung verlangt, dass Regelungen der Teilungserklärung, die der Verordnung widersprechen, innerhalb von drei Monaten an die Verordnung angepasst werden. Während die Teilungserklärung für die Beitragsverteilung einen anderen Maßstab festlegen kann (siehe Wie wird der Beitrag berechnet), kann man sich bei den Heizkosten nicht auf eine in der Teilungserklärung festgeschriebene gleichmäßige Verteilung berufen.

Was ist der Unterschied zwischen Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler?

Das umgangssprachlich „Heizkostenverteiler“ oder „Wärmemengenzähler“ genannte Gerät heißt in der Verordnung Wärmezähler. Beide Geräte messen den Verbrauch, doch ihre Verfahren und Einbaubedingungen unterscheiden sich.

Werden gemäß Artikel 7 der Verordnung Wärmemengenzähler verwendet, muss jede Heizkörpergruppe in der Wohnung mit einem Gerät ausgestattet und die Ablesung an allen Geräten vorgenommen werden. Wird ein Heizkörper in einem Raum ohne Gerät gelassen, zeigt dies den Verbrauch dieser Wohnung zu niedrig an und wälzt die Differenz auf die anderen Wohnungen ab. In beiden Systemen verlangt die Verordnung die Verwendung thermostatischer Heizkörperventile gemäß TS EN 215.

Wie werden Heizkosten berechnet? Beispieltabelle

Die Formel in Artikel 8 der Verordnung ist einfach: Wohnungsanteil = (Gesamtkosten × 0,70 × Verbrauch der Wohnung ÷ Gesamtverbrauch des Gebäudes) + (Gesamtkosten × 0,30 × m² der Wohnung ÷ Gesamt-m²). Der 30-%-Anteil deckt Gemeinschaftsflächen, Systemverluste, Mindestbeheizung und Betriebskosten ab.

Beispiel: In einem Gebäude mit 6 Wohnungen und Wärmemengenzählern betragen die Heizkosten für Januar 48.000 TL. Die gesamte beheizte Fläche beträgt 600 m², der aus den Zählern abgelesene Gesamtverbrauch 6.720 kWh. Der Grundkostenanteil liegt bei 14.400 TL (24 TL pro m²), der Verbrauchsanteil bei 33.600 TL (5 TL pro kWh). Die Zahlen sind rein beispielhaft.

In einem Gebäude mit Heizkostenverteilern bleibt die Berechnung gleich; der einzige Unterschied ist, dass statt kWh die Summe der von den Wärmemessern in jeder Wohnung abgelesenen Einheiten verwendet wird. Bei Fernwärmesystemen sieht die Verordnung vor, dass 20 % der Gesamtkosten nach Nutzfläche verteilt werden.

Zahlt eine leerstehende Wohnung Heizkosten?

Ja, er trägt vom festen Anteil von 30 % einen nach seiner m²-Zahl bemessenen Anteil. Im obigen Beispiel zahlt Wohnung Nr. 5 also 2.400 TL, obwohl dort gar nicht geheizt wurde. Der Grund: Die Wände der leerstehenden Wohnung ziehen Wärme aus den Nachbarwohnungen, Treppenhaus und Eingangsbereich werden beheizt, und die Betriebskosten des Heizungsraums fallen jeden Monat an. § 5 der Verordnung verlangt zudem, dass in zentral beheizten selbstständigen Wohnungseigentumseinheiten die Raumtemperatur auf mindestens 15 °C eingestellt wird. Der Verbrauchsanteil der leerstehenden Wohnung richtet sich dagegen nach dem, was ihr Zähler bzw. ihre Wärmemengenzähler anzeigen.

Wie wird der Warmwasserverbrauch abgerechnet?

Bei einer zentralen Warmwasserversorgung wird der gesamte Warmwasseraufwand ohne festen Anteil nach dem gemessenen Warmwasserverbrauch der Nutzer verteilt (Artikel 8/4). Erzeugt ein von der Heizungsanlage unabhängiges Gerät das Warmwasser, wird die Litermenge am Warmwasserzähler jeder Wohnung ins Verhältnis zur Gebäudesumme gesetzt. Wird das Warmwasser aus demselben Kessel erzeugt, trennt die Verordnung zunächst den für Warmwasser verbrauchten Brennstoff mit einer Formel ab (By = 1,20 × V × (tw − 10) ÷ Hu); der verbleibende Brennstoff wird als Heizkosten nach der 70/30-Regel verteilt.

Wer liest die Zähler ab und wie oft wird abgelesen?

Laut Verordnung dürfen die Verbräuche monatlich oder in bestimmten Zeiträumen messen und die Kostenverteilungsdokumente erstellen: Gebäudeeigentümer, Gebäudeverwalter oder Verwaltungsbeirat, Energiemanager, vom Ministerium autorisierte Messunternehmen sowie regionale Fernwärmeverteilunternehmen. Autorisierte Unternehmen sind für Fälle vorgesehen, in denen die Verwaltung nicht über ausreichend Personal und Ausrüstung für die Messung verfügt. In der Praxis arbeiten die meisten Gebäude mit Heizkostenverteilern mit einem Messunternehmen zusammen; bei Systemen mit Wärmemengenzählern und Fernauslesung kann die Verwaltung die Ablesung auch selbst durchführen.

Regeln, die bei der Ablesung zu beachten sind:

1. In Gemeinschaftsbereichen wie Treppenabsatz, Eingangshalle oder Heizungsraum wird kein Verbrauch gemessen; diese Flächen sind im 30-%-Anteil enthalten. An Orten mit hohem Verbrauch wie Schwimmbad, Sauna und Hausmeisterwohnung ist eine Messung dagegen verpflichtend.
2. Wechselt während des Abrechnungszeitraums der Mieter, wird zum Wechseldatum eine Zwischenablesung vorgenommen und am Periodenende werden zwei getrennte Dokumente erstellt. Ist keine Zwischenablesung möglich, erfolgt die Aufteilung nach der Anzahl der Nutzungstage.
3. Kann wegen eines defekten Geräts nicht abgelesen werden, wird der Verbrauch der Wohnung in früheren vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer Wohnungen im selben Zeitraum zugrunde gelegt.
4. Die Zusammenfassung der Verteilungsmitteilungen wird mindestens drei Tage lang als Liste am Anschlagbrett im Gebäudeeingang ausgehängt.
5. Die Kontrolle, dass Prüfung und Kalibrierung der Messgeräte regelmäßig erfolgen, liegt in der Verantwortung der Gebäudeverwaltung.

Wie wird die Differenz beim Kaltwasser-Hauptzähler verteilt?

In vielen Wohnanlagen gibt es nur einen Hauptzähler beim Versorgungsunternehmen, während die Wohnungen über Zwischenzähler (Unterzähler) verfügen, die die Verwaltung abliest. Die vom Hauptzähler gemessene Menge und die Summe der Wohnungszähler stimmen nie überein. Die Differenz entsteht durch Gartenbewässerung, Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Pool, Zählertoleranzen und Leckagen in den Leitungen. Für Kaltwasser gibt es keine gesetzlich festgelegte Quote wie bei der Heizung; wie die Differenz verteilt wird, bestimmt der Beschluss der Eigentümerversammlung oder die Teilungserklärung.

Beispiel: Der Hauptzähler zeigt im Monat 420 m³, die Summe der Zähler in den 40 Wohnungen beträgt 380 m³. Die Differenz liegt bei 40 m³. Die Verwaltung kann einen von zwei Wegen wählen: die Rechnung anteilig auf den Verbrauch jeder Wohnung umlegen und die Differenz von 40 m³ zusätzlich zu gleichen Teilen, nach m² oder nach Miteigentumsanteil verteilen; oder von vornherein einen bestimmten Anteil als Gemeinschaftsflächenanteil abziehen und den Rest nach Verbrauch aufteilen. Welcher Weg auch gewählt wird, dieselbe Regel muss jeden Monat gelten, und die Differenz muss in einer eigenen Zeile ausgewiesen werden. In einem Monat, in dem die Differenz deutlich wächst, ist das ein Hinweis auf einen illegalen Abzweig oder einen defekten Zähler; lassen Sie die Installation prüfen, bevor Sie verteilen.

Hat jede Wohnung einen eigenen Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen, beschränkt sich die Aufgabe der Verwaltung auf den Zähler für die Gemeinschaftsflächen; dessen Rechnung wird als Gemeinschaftskosten zusammen mit den Nebenkosten umgelegt.

Was sind die häufigsten Fehler?

• Heizkosten in die Betriebskosten einbetten: Eine verbrauchsabhängig zahlende Wohnung erkennt ihre Einsparung nicht, die Widersprüche nehmen zu.
• Leerstehende Wohnung komplett befreien: Der 30-prozentige Flächenanteil entsteht auch für die leerstehende Wohnung. Eine Befreiung belastet die übrigen Wohnungen zusätzlich.
• Fehlende Ablesung: Einen Heizkostenverteiler an einem Heizkörper überspringen oder einen nicht ablesbaren Zähler mit null ansetzen. Die Heizkostenverordnung beschreibt für diesen Fall das Schätzverfahren.
• Keine Zwischenablesung beim Mieterwechsel: Der Verbrauch des alten Mieters bleibt beim neuen Mieter hängen.
• Die Wasserdifferenz jeden Monat anders verteilen: Die Regel muss einmal festgelegt und schriftlich festgehalten werden.
• Ablesedaten nicht erfassen: Vorherige und aktuelle Ablesewerte samt Datum gehören zu den Angaben, die in der Abrechnungsmitteilung enthalten sein müssen.

Wie funktionieren Zählerablesung und Verteilung in Çözüm Hanem?

Im Zählermodul von Çözüm Hanem wird ein Hauptzähler und die ihm zugeordneten Wohnungs- oder Laden-Zähler definiert; Wasser-, Gas-, Strom- und Wärmezähler werden unterstützt. Ablesungen werden über den dreistufigen Sammelablesungs-Bildschirm eingegeben oder per Excel-Vorlage gesammelt hochgeladen. Mitarbeiter, die die Außendienst-App nutzen, können den Zähler vor Ort ablesen und ein Foto hinzufügen; so liegt Ihnen bei einem Einspruch der Ablesewert samt Foto vor.

Die Verteilung erfolgt automatisch: Der Verbrauch wird mit dem Einheitspreis oder anteilig am Betrag der eingegangenen Rechnung auf die Einheiten umgelegt. Der Gemeinschaftsanteil kann als Differenz zwischen Hauptzähler und Wohnungszählern oder als fester Prozentsatz definiert werden; dieser Anteil wird gleichmäßig, nach m² oder nach Miteigentumsanteilen verteilt, und es lässt sich festlegen, ob leerstehende Einheiten einbezogen werden. In einem Gebäude mit Wärmemengenzählern können Sie beispielsweise 30 % des Rechnungsbetrags als Gemeinschaftsanteil abtrennen und nach m² verteilen, den Rest nach Zählerverbrauch. Das Ergebnis wird direkt den Forderungen der Einheiten zugebucht, der Bewohner sieht seinen Anteil in der Bewohner-App. Die Verteilungshistorie wird gespeichert; bleibt eine nicht verteilte Ablesung übrig, warnt das System. Weitere Details zum Modul finden Sie auf der Funktionsseite.

Zusammenfassung

• Bei Zentralheizung werden 70 % der Gesamtkosten nach dem gemessenen Verbrauch und 30 % nach der beheizten Fläche (m²) verteilt; bei Fernwärme beträgt der Flächenanteil 20 %.
• Zentrales Warmwasser wird vollständig nach dem gemessenen Verbrauch aufgeteilt.
• Auch eine leerstehende Wohnung zahlt ihren 30-prozentigen Flächenanteil; die Teilungserklärung kann dieser Regel nicht widersprechen.
• Die Ablesung erfolgt monatlich oder periodisch; bei Mieterwechsel wird eine Zwischenablesung, bei Störungen ein Schätzverfahren angewandt.
• Für die Kaltwasser-Differenz gibt es keinen gesetzlichen Satz; legen Sie per Beschluss eine einheitliche Regel fest und wenden Sie diese jeden Monat gleich an.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Für die Anlage Ihres eigenen Gebäudes und Ihre Verträge wenden Sie sich bitte an Ihr Messdienstunternehmen und Ihren Rechtsberater.