في المباني ذات التدفئة المركزية، تُوزَّع تكلفة التدفئة وفقًا لـلائحة توزيع نفقات التدفئة والمياه الساخنة الصحية في أنظمة التدفئة المركزية والمياه الساخنة الصحية المؤرخة 14 نيسان/أبريل 2008: يُوزَّع 70% من إجمالي تكلفة التدفئة حسب استهلاك الحرارة المقاس للوحدات المستقلة، بينما يُوزَّع 30% حسب مساحات الاستخدام المغلقة (م²). أما تكلفة المياه الساخنة المركزية فتُوزَّع بالكامل حسب استهلاك المياه الساخنة المقاس. وفي المياه الباردة، يُوزَّع الفرق بين العداد الرئيسي وعدادات الشقق وفق قاعدة المناطق المشتركة التي تحددها الإدارة.
ما الأساس القانوني لهذه المشاركة؟
صدرت اللائحة استنادًا إلى الفقرة الرابعة من المادة 42 من قانون الملكية العقارية المشتركة رقم 634. أما التنظيم الذي جعل التقاسم حسب الاستهلاك إلزاميًا فهو قانون كفاءة الطاقة رقم 5627 المنشور في 2 مايو 2007. وتنص الفقرة (ج) من البند الأول من المادة 7 من القانون على استخدام أنظمة تتيح تقاسم تكلفة التدفئة في المباني ذات التدفئة المركزية وفقًا لكمية استهلاك الحرارة. وقد مُنحت المباني القائمة مهلة خمس سنوات لهذا الغرض اعتبارًا من 2 مايو 2007. وبما أن هذه المهلة انقضت منذ زمن طويل، فإن تقسيم التكلفة في مبنى ذي تدفئة مركزية حسب المساحة بالمتر المربع أو حصة الأرض فقط لا يُعد اليوم أسلوبًا متوافقًا مع التشريعات.
ثمة تفصيل مهم: تطالب المادة 14 من اللائحة بأن تُعدَّل الأحكام المخالفة للائحة في خطط الإدارة بما يتوافق معها خلال ثلاثة أشهر. فبينما يمكن لخطة الإدارة أن تضع مقياسًا مختلفًا لتوزيع رسوم الصيانة الشهرية (انظر كيف تُحسب رسوم الصيانة)، لا يمكن الاعتماد على بند التوزيع المتساوي المكتوب في خطة الإدارة فيما يخص تكاليف التدفئة.
ما الفرق بين مقياس توزيع التكلفة وعدّاد الحرارة؟
الجهاز المعروف شعبيًا بـ«عداد الحصة» أو «عداد حصة الحرارة» يُسمَّى في اللائحة عداد الحرارة. كلا الجهازين يقيس الاستهلاك، لكن طريقتهما وشروط تركيبهما مختلفة.
| مقياس الحرارة (مقياس الحصة) | عدّاد الحرارة (الكالوريمتر) | |
|---|---|---|
| أين يُركَّب؟ | على كل مشعاع أو على خط الدخول | على خط تغذية التدفئة الخاص بالشقة، عند نقطة واحدة |
| ماذا يقيس؟ | يسجّل الطاقة التي يستهلكها المشعّاع بوحدة نسبية | يحسب الطاقة الحرارية (kWh، kcal) من معدل التدفق وفرق درجة الحرارة |
| في أي شبكة؟ | شائع في المباني القديمة ذات التمديدات الرأسية (الأعمدة) | في المباني ذات التمديدات الأفقية بدخول واحد لكل وحدة |
| كيف يُحتسب استهلاك الشقة؟ | تُجمَع قراءات جميع عدّادات الحرارة في الشقة | تُؤخذ القيمة من عدّاد الشقة مباشرةً |
وفقًا للمادة 7 من اللائحة، إذا كان يُستخدم عدّاد حرارة فيجب تركيب الجهاز على كل مجموعة مشعّات في الشقة وإجراء القراءة من جميع الأجهزة. وترك مشعّ واحد في غرفة دون جهاز يُظهر استهلاك تلك الشقة أقل من الواقع ويحمّل الفرق على الشقق الأخرى. وفي كلا النظامين، تطلب اللائحة استخدام صمام مشعّ حراري مطابق للمعيار TS EN 215.
كيف تُحسب مصاريف التدفئة؟ جدول توضيحي
المعادلة الواردة في المادة 8 من اللائحة بسيطة: حصة الشقة = (إجمالي النفقات × 0,70 × استهلاك الشقة ÷ إجمالي استهلاك المبنى) + (إجمالي النفقات × 0,30 × مساحة الشقة م² ÷ إجمالي المساحة م²). ويغطي الجزء البالغ 30% المساحات المشتركة وفواقد النظام والحد الأدنى من التدفئة ونفقات التشغيل.
مثال: لنفترض أن تكلفة التدفئة لشهر يناير في مبنى من 6 وحدات مزوّد بعدّادات حرارة تبلغ 48.000 TL. المساحة المغلقة الإجمالية 600 م²، وإجمالي الاستهلاك المقروء من العدّادات 6.720 kWh. فيكون الجزء الثابت 14.400 TL (24 TL للمتر المربع)، وجزء الاستهلاك 33.600 TL (5 TL لكل kWh). والأرقام مثال محض.
| شقة | م² | الاستهلاك (kWh) | حصة المساحة 30% | حصة الاستهلاك 70% | الإجمالي |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 90 | 1.400 | 2.160 TL | 7.000 TL | 9.160 TL |
| 2 | 90 | 1.120 | 2.160 TL | 5.600 TL | 7.760 TL |
| 3 | 110 | 1.600 | 2.640 TL | 8.000 TL | 10.640 TL |
| 4 | 110 | 1.360 | 2.640 TL | 6.800 TL | 9.440 TL |
| 5 (فارغ) | 100 | 0 | 2.400 TL | 0 TL | 2.400 TL |
| 6 | 100 | 1.240 | 2.400 TL | 6.200 TL | 8.600 TL |
| الإجمالي | 600 | 6.720 | 14.400 TL | 33.600 TL | 48.000 TL |
الحساب في المبنى المزوّد بمقاييس توزيع التكلفة هو نفسه؛ الفرق الوحيد هو استخدام مجموع الوحدات التي تقرؤها مقاييس الحرارة في كل شقة بدلًا من kWh. أما في أنظمة التدفئة المركزية فينصّ اللائحة على توزيع 20% من إجمالي المصروفات وفق مساحة الاستخدام.
هل تدفع الشقة الفارغة تكاليف التدفئة؟
نعم، يتحمّل حصة من الجزء الثابت البالغ 30% بنسبة مساحته بالمتر المربع. في المثال أعلاه، يدفع الشقة رقم 5 مبلغ 2.400 TL رغم أنه لم يستهلك أي تدفئة. والمنطق في ذلك هو: جدران الشقة الخالية تسحب الحرارة من الشقق المجاورة، ويُدفأ السلم والمدخل، وتنشأ مصاريف تشغيل غرفة المرجل كل شهر. كما تشترط المادة 5 من اللائحة ضبط درجة حرارة المكان على ألا تقل عن 15 °C في الأقسام المستقلة المدفأة بنظام مركزي. أما حصة استهلاك الشقة الخالية فهي ما يسجّله عدّادها أو مقاييس الحرارة لديها.
كيف يتم تقاسم تكلفة الماء الساخن؟
في نظام المياه الساخنة الصحية المركزية تُوزَّع تكلفة المياه الساخنة الإجمالية حسب استهلاك المستخدمين المقاس للمياه الساخنة دون تخصيص حصة ثابتة (المادة 8/4). وإذا كان جهاز مستقل عن نظام التدفئة هو من ينتج المياه الساخنة، تُنسب اللترات في عدّاد المياه الساخنة لكل شقة إلى إجمالي المبنى. أما إذا كانت المياه الساخنة تُنتَج من المرجل نفسه، فتفصل اللائحة أولًا الوقود المستهلك في تسخين المياه بمعادلة (By = 1,20 × V × (tw − 10) ÷ Hu)، ثم يُوزَّع الوقود المتبقي كنفقة تدفئة وفق قاعدة 70/30.
مَن يقرأ العدادات، وبأي وتيرة تُقرأ؟
وفقًا للائحة، يمكن لمن يقوم بقياس الاستهلاك شهريًا أو في فترات محددة وإعداد وثيقة توزيع النفقات أن يكون: مالك المبنى أو مدير المبنى أو مجلس الإدارة، أو مدير الطاقة، أو شركات القياس المرخّصة من الوزارة، أو شركات توزيع الحرارة الإقليمية. وقد حُدّدت الشركات المرخّصة للحالات التي لا يتوفر فيها للإدارة عدد كافٍ من الموظفين والمعدات اللازمة للقياس. وفي الممارسة العملية، تتعامل معظم المباني المزوّدة بعدّادات توزيع الحصص مع شركة قياس؛ أما في الأنظمة المزوّدة بعدّادات حرارة القابلة للقراءة عن بُعد فيمكن للإدارة إجراء القراءة بنفسها.
قواعد يجب مراعاتها عند القراءة:
- لا يُقاس الاستهلاك في الأماكن المشتركة كبسط الدرج والمدخل وغرفة المرجل؛ فهذه المساحات ضمن نسبة الـ30%. أما الأماكن عالية الاستهلاك كالمسبح والساونا وشقة البوّاب فيكون القياس فيها إلزاميًا.
- إذا تغيّر المستأجر خلال الفترة تُجرى قراءة مرحلية في تاريخ التغيير وتُصدر وثيقتان منفصلتان في نهاية الفترة. وإذا تعذّرت القراءة المرحلية يتم التوزيع حسب عدد أيام الاستخدام.
- إذا تعذّرت القراءة بسبب جهاز معطّل، يُعتمد استهلاك الشقة في فترات مماثلة سابقة أو استهلاك شقق مماثلة في الفترة نفسها.
- تُعلَن خلاصة إشعارات التوزيع في قائمة على لوحة الإعلانات عند مدخل المبنى لمدة ثلاثة أيام على الأقل.
- تقع مسؤولية التحقق من إجراء الفحص والمعايرة الدورية لأجهزة القياس على إدارة المبنى.
كيف يُوزَّع فرق العداد الرئيسي للمياه الباردة؟
في كثير من المجمعات السكنية يوجد اشتراك رئيسي واحد مع البلدية، بينما تحتوي الشقق على عدادات فرعية (داخلية) يقرأها فريق الإدارة. والمقدار الذي يقيسه العداد الرئيسي لا يساوي أبدًا مجموع عدادات الشقق. ويأتي الفرق من ري الحدائق وتنظيف المناطق المشتركة والمسبح وحساسية العدادات والتسريبات في التمديدات. ولا توجد للمياه الباردة نسبة محددة باللوائح كما هو الحال في التدفئة؛ بل يحدد قرار جمعية الملاك أو نظام الإدارة كيفية توزيع الفرق.
مثال: يظهر العداد الرئيسي 420 م³ خلال الشهر، بينما مجموع عدادات 40 شقة 380 م³. الفرق 40 م³. يمكن للإدارة اختيار أحد المسارين: توزيع الفاتورة بنسبة استهلاك كل شقة ثم توزيع فرق 40 م³ بشكل منفصل بالتساوي أو حسب المساحة م² أو حصة الأرض؛ أو تخصيص نسبة محددة مسبقًا كحصة للمرافق المشتركة وتقسيم الباقي حسب الاستهلاك. أيًا كان الخيار، يجب تطبيق القاعدة نفسها كل شهر وإظهار الفرق في سطر منفصل. الشهر الذي يتضاعف فيه الفرق مؤشر على تسريب أو عداد معطّل؛ افحص التمديدات قبل التوزيع.
إذا كان لكل وحدة اشتراكها الخاص مع البلدية، فإن مهمة الإدارة تقتصر على عداد المناطق المشتركة؛ وتُوزَّع فاتورة هذا العداد كتكلفة مشتركة مع رسوم الصيانة.
ما هي الأخطاء الأكثر شيوعًا؟
- تضمين تكلفة التدفئة في رسم الصيانة: الوحدة التي تدفع حسب الاستهلاك لا ترى أثر توفيرها، فتزداد الاعتراضات.
- إعفاء الوحدة الشاغرة بالكامل: حصة المساحة البالغة 30% تُحتسب للوحدة الشاغرة أيضًا. الإعفاء يُحمّل الوحدات الأخرى عبئًا إضافيًا.
- قراءة ناقصة: إغفال عدّاد حصة على أحد المشعّات أو تسجيل صفر لعدّاد تعذّرت قراءته. وفي هذه الحالة تصف اللائحة طريقة التقدير.
- عدم إجراء قراءة وسيطة عند تغيّر المستأجر: يتحمّل المستأجر الجديد استهلاك المستأجر السابق.
- توزيع فرق المياه بطريقة مختلفة كل شهر: يجب حسم القاعدة مرة واحدة وأن تكون مكتوبة.
- عدم تسجيل تواريخ القراءة: إن قيم القراءة السابقة والحالية وتواريخها من المعلومات التي يجب أن يتضمنها إشعار التوزيع.
كيف تتم قراءة العدّادات والتوزيع في Çözüm Hanem؟
في وحدة العدادات في Çözüm Hanem يُعرَّف عداد رئيسي والعدادات الفرعية التابعة له للوحدات أو المتاجر؛ وتُدعم عدادات المياه والغاز والكهرباء والحرارة. تُدخَل القراءات من شاشة القراءة الجماعية ثلاثية الخطوات أو تُحمَّل جماعيًا عبر قالب Excel. ويمكن للموظف الذي يستخدم تطبيق الميدان قراءة العداد في الموقع وإرفاق صورته؛ وبذلك تحتفظ بقيمة القراءة مع صورتها عند ورود أي اعتراض.
يتم التوزيع تلقائيًا: يُوزَّع الاستهلاك على الشقق بسعر الوحدة أو بناءً على مبلغ الفاتورة الواردة. ويمكن تعريف حصة المساحات المشتركة على أنها الفرق بين العدّاد الرئيسي وعدّادات الشقق أو كنسبة مئوية ثابتة؛ وتُوزَّع هذه الحصة بالتساوي أو حسب المساحة (م²) أو حسب حصة الأرض، مع اختيار إدراج الشقق الشاغرة من عدمه. فمثلًا في مبنى مزوّد بعدّادات حرارة يمكنك تخصيص 30% من مبلغ الفاتورة كحصة مشتركة تُوزَّع حسب المساحة (م²)، وتوزيع الباقي حسب استهلاك العدّادات. تُقيَّد النتيجة مباشرةً في مديونية الشقق، ويرى الساكن حصته في تطبيق الساكن. ويُحتفظ بسجل التوزيع، وينبّه النظام إذا بقيت قراءة غير موزّعة. وتجد بقية تفاصيل الوحدة في صفحة المزايا.
ملخص
- في التدفئة المركزية تُوزَّع 70% من إجمالي النفقات حسب الاستهلاك المقاس و30% حسب المساحة المغلقة (م²)؛ وفي التدفئة الإقليمية تكون حصة المساحة 20%.
- تُقسَّم تكلفة المياه الساخنة المركزية بالكامل حسب الاستهلاك المقاس.
- الشقة الفارغة تدفع أيضًا حصتها البالغة 30% من المساحة؛ ولا يجوز لنظام الإدارة مخالفة هذه القاعدة.
- تُجرى القراءة شهريًا أو دوريًا؛ وعند تغيّر المستأجر تُجرى قراءة وسيطة، وعند الأعطال يُطبَّق أسلوب تقديري.
- لا توجد نسبة قانونية لفرق المياه الباردة؛ فحدِّدوا بقرار مجلس الملكية قاعدة واحدة وطبّقوها بالطريقة نفسها كل شهر.
هذا المقال لأغراض المعلومات العامة. استشر شركة القياس والمستشار القانوني بشأن نظام مبناك وعقودك.