Mənzil idarəçiliyi çox vaxt qonşuluq münasibətləri içində, könüllü şəkildə öhdəsinə götürülür. Lakin hüquqi baxımdan vəziyyət daha ciddidir: idarəçi mənzil sahibləri qarşısında eynilə bir vəkil kimi məsuliyyət daşıyır (KMK md. 38). Bu yazıda vəzifələrin və məsuliyyətin əhatə dairəsini dəqiqləşdiririk.
İdarəçi nə vaxt məcburidir?
Əsas daşınmaz əmlakın səkkiz və ya daha çox müstəqil bölməsi varsa, idarəçi təyin edilməsi məcburidir. İdarəçi mənzil sahiblərinin həm say, həm də torpaq payı baxımından çoxluğu tərəfindən təyin edilir və hər il qanuni illik yığıncaqda yenidən təyin edilir; köhnə idarəçi yenidən təyin edilə bilər.
Mülk sahibləri razılaşmazsa və ya toplanıb idarəçi təyin edə bilməzsə, daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerin barışıq məhkəməsi mülk sahiblərindən birinin müraciəti əsasında idarəçi təyin edir. Məhkəmə tərəfindən təyin edilən idarəçi, təyin edilməsindən altı ay keçməyincə mülk sahibləri yığıncağı tərəfindən dəyişdirilə bilməz; haqlı səbəb yaranarsa, məhkəmə dəyişdirməyə icazə verə bilər.
Qanunun sadaladığı vəzifələr
İdarəçinin vəzifələri ilk növbədə idarəetmə planında göstərilir. İdarəetmə planında əksinə hökm yoxdursa, KMK maddə 35 aşağıdakı işləri sadalayır:
- Mülk sahibləri yığıncağı tərəfindən verilən qərarların yerinə yetirilməsi
- Əsas daşınmaz əmlakın təyinatına uyğun istifadəsi, qorunması, baxımı və təmiri üçün lazımi tədbirlərin görülməsi
- Əsas daşınmaz əmlakın sığorta etdirilməsi
- Ümumi idarəetmə, mühafizə, təmir, təmizlik kimi baxım işləri ilə lift, qazanxana, isti-soyuq hava istismarı və sığorta üçün istismar layihəsi təsdiqlənənədək avansın toplanması
- Ödənişlərin qəbulu, idarəetmədən yaranan borcların ödənilməsi, həmçinin səlahiyyət verildiyi halda ayrı-ayrı bölmələrə aid icarə haqlarının toplanması
- Əsas daşınmaz əmlakın hamısına aid bildirişin qəbulu
- Hüquq itkisinə yol verməyəcək tədbirlərin görülməsi
- Borç və öhdəliklərini yerinə yetirməyən mülk sahiblərinə qarşı məhkəmə və icra tədbirlərinin görülməsi və qanuni ipoteka hüququnun mənzil mülkiyyəti reyestrinə qeyd edilməsi
- Toplanan vəsaitlərin və avansların, idarəçinin öz adına, lakin əsas daşınmaz əmlakın idarəçisi statusu göstərilməklə etibarlı bir bankda hesab açdırılaraq yatırılması
- Mülk sahibləri yığıncağının iclasa çağırılması
- Liftlərin təhlükəsiz istismarı məqsədilə aylıq baxımları ilə illik yoxlamalarının həyata keçirilməsi
Hesabat vermə öhdəliyi
Vəkil kimi məsuliyyət praktikada hesabatverə bilmə deməkdir. İdarəçi topladığı pulu, xərclədiyi maddəni və qalan balansı sənədləri ilə ortaya qoya bilməlidir. Bunun üçün minimum qayda:
- İdarəetmə adına ayrı bank hesabı — şəxsi hesabla heç vaxt qarışdırılmır
- Hər yığım üçün qəbz, hər xərc üçün faktura və ya sənəd
- Aylıq gəlir–xərc xülasəsi və kassa/bank uzlaşması
- Mülk sahibi üzrə borc–alacaq dökümü
- Qərar dəftərinin nizamlı saxlanması
Bu beş başlıq düzgün icra edildikdə, idarəçiyə yönəldilən ittihamların böyük hissəsi sənədlə öz-özünə cavablandırılır.
Vəzifəsini yerinə yetirməyən idarəçi
Qanun müəyyən vəzifələrini yerinə yetirməyən idarəçi üçün sanksiya nəzərdə tutur. Bundan başqa, mülk sahibləri haqlı səbəblər olduqda idarəçinin dəyişdirilməsi üçün yığıncaq çağıra bilər; fikir ayrılığı yarandıqda barışıq məhkəməsinə müraciət edilə bilər. İdarəçinin təqsiri üzündən yaranan zərərlərə görə məsuliyyəti isə ümumi müddəalara tabedir.
Yükü yüngülləşdirməyin yolu
İdarəçilərin çoxu vəzifələrini bilmədikləri üçün deyil, bunları əl ilə izləmək qeyri-mümkün hala gəldiyi üçün çətinlik çəkir. Hesablanma, inkasso, xərc, sayğac, texniki xidmət təqvimi və hesabatın bir yerdə toplandığı bir quruluşda idarəçinin işi yoxlanıla bilən və ötürülə bilən hala gəlir. İdarəçi dəyişdikdə təhvil-təslimin ağrısız olması da bundan asılıdır.
Bu yazı ümumi məlumatlandırma məqsədi daşıyır. Konkret mübahisələrdə idarəetmə planınız və hüquqi məsləhət əsasdır.