Apartman yöneticiliği çoğu zaman komşuluk ilişkisi içinde, gönüllülükle üstlenilir. Ancak hukuken durum daha ciddidir: yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK md. 38). Bu yazıda görevlerin ve sorumluluğun kapsamını netleştiriyoruz.

Yönetici ne zaman zorunludur?

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmasının üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir.

Kanunun saydığı görevler

Yöneticinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm yoksa KMK md. 35 şu işleri sayar:

  • Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
  • Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
  • Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
  • Genel yönetim, koruma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ile asansör, kalorifer, sıcak–soğuk hava işletmesi ve sigorta için işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması
  • Ödemelerin kabulü, yönetimden doğan borçların ödenmesi ve ayrıca yetkili kılınmışsa bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
  • Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
  • Hak kaybına meydan vermeyecek tedbirlerin alınması
  • Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
  • Toplanan para ve avansların, yöneticinin kendi adına fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle muteber bir bankada hesap açtırılarak yatırılması
  • Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması
  • Asansörlerin güvenli işletilmesi amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin yaptırılması

Hesap verme yükümlülüğü

Vekil gibi sorumluluk, pratikte hesap verilebilirlik demektir. Yönetici; topladığı parayı, harcadığı kalemi ve elde kalan bakiyeyi belgeleriyle ortaya koyabilmelidir. Bunun için asgari düzen:

  1. Yönetim adına ayrı banka hesabı — şahsi hesapla asla karıştırılmaz
  2. Her tahsilat için makbuz, her gider için fatura veya belge
  3. Aylık gelir–gider özeti ve kasa/banka mutabakatı
  4. Kat maliki bazında borç–alacak dökümü
  5. Karar defterinin düzenli tutulması

Bu beş başlık düzgün yürütüldüğünde, yöneticiye yöneltilen suçlamaların büyük bölümü belgeyle kendiliğinden cevaplanır.

Görevini yapmayan yönetici

Kanun, belirli görevlerini yerine getirmeyen yönetici için yaptırım öngörür. Ayrıca kat malikleri, haklı sebeplerin varlığında yöneticinin değiştirilmesi için kurulu toplayabilir; anlaşmazlık halinde sulh mahkemesine başvurulabilir. Yöneticinin kusuruyla doğan zararlardan sorumluluğu ise genel hükümlere tabidir.

Yükü hafifletmenin yolu

Yöneticilerin çoğu görevlerini bilmediği için değil, bunları elle takip etmek imkânsız hale geldiği için zorlanır. Tahakkuk, tahsilat, gider, sayaç, bakım takvimi ve raporun tek yerde toplandığı bir düzende yöneticinin işi denetlenebilir ve devredilebilir hale gelir. Yönetici değiştiğinde devir teslimin sancısız olması da buna bağlıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda yönetim planınız ve hukuki danışmanlık esastır.